贷款买房查信用 新移民如何应对？

在美国买房贷款并不是一件容易的事，特别是在08年金融危机之后，各大银行对贷款的审查日益严格，对於刚到美国的新移民要在短时间拿到贷款并不是一件容易事，通常来说要拿到最好的利率要申请人信用分数高於740分、贷款额低於41万7及支付超过20%的首付款，还有一种称为Lease to Own的先租后买方式购房，适用於暂时无力支付首付或达不到贷款要求的人们。

买房贷款可以分为两种，一种是针对刚到美国的外国人或新移民，不查收入不查信用的五年固定利率贷款，另一种则需查信用及两年工资记录的30年固定利率贷款。前者相比后者的缺点在於利率较高，且首付比例也较后者高出不少。

对於刚到美国的新移民来说，因为信用几乎为零且工资记录不足两年，只能选择使用第一种方式进行贷款。该方法所需支付的首付款比例将在30%至50%左右，利率将比第二种贷款高出1至1.5个百分点，最低利率普遍在5%左右，同时该贷款只有前五年为固定利率，后25年的利率将根据市场指数发生相应变化，可高可低。

30年固定利率贷款的最低利率为4%左右。若要拿到最低利率，首先贷款人的信用分数最好高於740分，其次该贷款的首付需超过20%（不得刷卡），每月还款及债务，包括信用卡、车贷、年地产税/12、年房屋保险/12等加起来不得超过贷款人月工资的45%至50%。不过，申请五年固定利率贷款的新移民可以在拥有两年的工作记录后，选择转成30年固定利率贷款，无需重贷，同时两种贷款均没有预付罚款。

在美国每年需支付房价1.15%至1.25%的地产税，若是新建小区地产税可能会增加0.8至0.9个点，法律还规定业主必须购买房屋保险，通常保额必须达到房屋的市价，保险费一年最低一般可能在1500元左右。不过地产税和购房产生的利息，都可以100%用来抵税。

实例分析

例如小陆要购买一栋50万元的房子，在首付付了10万元后，仍有40万元需进行贷款。按照30年4%固定利率计算，从2012年5月开始还款的话，每月需还贷1909.66元，如果加上1.25%的地产税和一年2000元的房屋保险，每月用於房屋上的费用为2597.16元，加上信用卡1000元的负债，及200元的车贷话，小陆需保证月收入高於7594.32元才有希望从银行获得贷款。

最后总计还款68万7478元，利息为28万7478，将於2042年4月还清贷款。而2012年中所支付的1万3000元左右的利息及6400左右的地产税都可以在报税时抵扣收入。

不过，小陆也可以选择在申请贷款当月不使用信用卡或偿还清汽车贷款，来降低自身的负债额度，便於获得贷款。例如选择15年固定贷款，每月还贷额为2958.79元，申请贷款时工资要求为7194.32元，15年后总利息不过13万多，不过仍必须依据个人的收入来审核。

合信财务贷款公司的黄建诚指出，通常美国会根据贷款额度来划分利率，低於41万7的30年固定贷款最低利率在4%左右，41万7至62万5100的贷款额则为4.25%，超过62万5100的贷款将视具体金额确定利率，五年固定利率贷款将在此基础上加1至1.5个百分点。黄建诚还透露，若是贷款申请人的信用分数低於740分，或者首付款低於20%的话，银行都会提高利率，或者支付一笔额外的费用。同时对於标的物，银行也会区别对待， 购买联体别墅和购买单栋别墅的要求也并不相同。

Kingdom建筑公司��项目经理黄天闻表示，新建的联体别墅在贷款方面相对一些较旧的小单栋别墅要难一点，不过最重要的还是取决於银行对贷款申请人的审核。

除去这些，购房时还有一大笔上千元的支出称为Closeing Fee，也就是各种手续费、估价费等。其中包括手续费（一般是贷款额的1%）、点数费（一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%）、房屋估价费（房价约高，收费越贵）、信用报告费、处理费、纳税服务费、洪水证明费、审批费、文件准备费等等。黄建诚指出这些费用有时由银行的退款帮忙支付，但是会以提高利率的方式作条件，若是五年内不准备售出的话，他建议还是购房者自行支付这笔费用，从长期计算比较划算。

在美国买房申请贷款除了去银行外，很多人会选择贷款公司。贷款公司那里有许多种银行的利率，会根据客户的需求和条件，替他们选择一个最合适的方案，而购房者所拿到的利率与前往银行拿到的利率别无二致，也不会因此多付手续费。

若是买方或者卖方不雇佣房屋经理人自行进行购房的话，双方在达成交易后需先前往公证公司填表完成手续，随后前往产权保险公司办理过户，当贷款审核下来后，银行会将这笔款项先打到产权保险公司那里，然后由他们交给公证公司进行分配，所有程序完成后，产权保险公司会通知当地政府，进行登记，此时才可宣告房屋买卖达成。若雇佣房屋经理人，通常会把所有的事情都安排好，最后向卖方收费。一般人们在购房前，也会邀请专业人员对房屋进行检查，避免有白蚁等。

先租后买

除了一般的贷款房外，目前美国还流行一种称为Lease to Own的先租后买模式，即免去首付，以每个月较高租金代替，直到决定购房，好处是解决了首付难题问题，缺点就是最后的总支出额将高於一般房价。

在和房东签署Lease to Own的合同时，购房者可以和房东建立一个期权，决定是否在未来特定的一天以某个价格买房（通常为6至24个月），不过这种月租往往比市场平均价格高出不少。

之后每个月的租金中的一部分都可以用作首付，这部分钱一般高於市场价与实际房租之间的差价。租房期间房屋的地产税、保险、维护均有房东承担，在期权到期前，买房者有权利在任何时候以约定的价格买下房子，无论房地产市场走向如何，若在期权到期后不买下，实际只是损失了房租与市场价之间的差价。

在期权到期那天，买家可以选择不买，此时房东会重新将房子放入市场进行销售。在多年的出租过程中，房价可能会跟随市场波动，甚至会出现房东无力偿还贷款或付不起地产税等情况，房子遭银行回收等，买家需同银行重新商定一个购买日期，决定是否仍想购买。同时在签订合同时，需缴纳最后约定价2.5%至7%的合同手续费，这部分费用将不能退还，不过可以在将来用作支付房屋的首付。需注意的是，在签订合同时应选择lease-option agreement而不是leasepurchase agreement。前者在期权到期时买房可以选择买或不买，而后者则是必须按约定价格购买，否则须负法律责任。买房者在购房前同样需查询房东的信用，以免到最后房东拒绝履行合同，虽然这种行为是违法，可以雇佣律师解决，但非常耗费精力。

例如选择Lease to Own，以24个月计算，购买一幢40万元的房子，每个月的房租为1800元，其中的500元可返还给买主，加上签约时支付的4%手续费1万6000元，24个月后买房者有2万8000元可以用做购买该物业的首付，达到了总价值的7%，再筹集5万2000元就可以达到20%首付的贷款标准。

租房

不急着买房的新移民一般都会选择租房，租房的主要途径可以通过报纸广告、超市门口的广告、上craigslist网站等进行查找。

在租房时，房东一般会要求房客填写租房申请表，其中会要求房客提供社会安全保障号及工作证明，以保证有足够能力支付房租。当双方达成协议后，就将签署租房协议。

房客在签署租房协议时需仔细过目，包括可以居住几个人、租约时间、房屋损坏时由谁负责维修、水电费由谁支付、同意保持房屋整洁、提前多久通知房东解除租约等，该协议具有法律效应，房东可以以访客违法租房协议进行罚款或扣除部分押金，通常需提前30天告知房东解除租借合同。

一般在租房时，房东可以要求租房者支付第一个月及最后一个月的房租，同时还有相当於一个月的押金。当搬离时，房子清洁并且状况良好，就可拿回这笔押金。如果不是这样，房东可能会保留部分或全部的押金来支付清洁或修理费用。

房屋若出现损坏时，应及时通过邮件或电邮的方式告知房东要求修理，并留下影印件。还可以，打电话给当地住屋办事处。大部分的城市或地方政府都有专人审查房子，可以要求他们前来并指出所有问题。若还不能解决问题可以诉诸法律。

若在完成租房合同后准备搬家时，应记得同时通知美国邮政局将邮件转送至新的地址，可以通过http://www.usps.com进行变更，或向当地邮局索要一份搬家指南，同时还需向DHS申报AR-11表。

资料来源：世界日报