大苹果投资购房升温 申贷条件趋严

房市回温，房贷利率仍较低，不少华人买家有意贷款购买投资房，并用投资房放租还贷，更希望能以房养老。不过，经过次贷危机后，银行对首次购买投资房的申贷者审核趋严，买家不仅须备妥25%头期款，计画靠租金偿贷的买家还必须具备两年以上的房东经验。

首购投资房 需曾为房东

50岁的Nick推开富国银行大门，找到华人贷款顾问沈琳，「我打算借钱买投资房」。Nick家住纽约皇后区，目前从事IT行业，月收入6000元，他目前自住的两家庭房价值60万元，仍有20万元房贷未还清，每月房贷为2500元。Nick家一楼的单位出租已有三年，现在准备投资购买售价为50万元的一卧共有公寓(condo)。

沈琳(Lin Shen)是纽约市富国银行(Wells Fargo)华人贷款顾问，她领Nick进会议室，「你有三年房东经验，银行可将一卧共有公寓日后的月租计入收入来源，从而实现以房养房。若以两家庭房产作抵押，净值贷款提出20万元现金，其中15万元当作头期款，其余可向银行贷款。假设一卧公寓月租2200元，房贷、地税、保险及管理费2000元，每月或许还有200元盈余。」

沈琳分析，贷款购买投资房的华人移民往往有共同特徵，年龄在45至55岁之间、工薪阶层，经由读书留美发展，自住房房贷已还清，子女大学毕业或已为子女存够学费。沈琳表示，这些华人有一定经济基础，而目前银行存款利息较低，股票又不赚钱，才打算贷款买房再出租，不失为明智投资。

头期款应为个人存款

银行对首次贷款购买投资房的买家要求严格，借款人须准备25%头期款，过户费及足以支付6个月房贷及管理费用的周转资金证明。自住房贷款，无论父母赠予还是向朋友借钱，只要证明头期款来源即可，但投资房的头期款必须得证明都是「投资屋主的个人存款」。

华人买投资房主要有两类，第一类投资人手上有10至20万元存款，再抵押自住房，净值贷款提出(cash out) 30万至40万元，现金购买投资房。许多投资人青睐现金交易，主要是因为新上市的公寓大厦预售比例超过70％，且符合银行财务审批，银行才能贷款给投资购房买家。沈琳说，有些投资人嫌麻烦，情愿自己想办法筹钱，以现金买房。

RE/MAX房产公司经纪David Tair指出，近期由於房贷利率较低，现金投资全新共有公寓的买家增多，纽约华人投资区域主要分布在皇后区北部，从法拉盛途径贝赛，一路到小颈，因交通便利学区佳，容易出租。华人投资公寓多於独栋屋，出租独栋屋，屋主还得整修、剪草、扫雪等，而公寓大厦则有完善的管理机制。

第二类投资人没有存款，但有能力借钱，通过兑现自住房净值贷款，作为购买投资房的头期款，再以投资房为抵押向银行贷款。沈琳说，许多华人不理解，若贷款买投资房，是否能用房租还房贷，以房养房?事实上，租金偿贷须满足两个条件，即借款人有两年房东经验及6个月周转资金。举例说，每月房贷、地税加保险共2000元，借款人在过户后需提供1万2000元的存款证明。

自次贷危机以来，美国贷款机构收紧借贷审批，把可能发生的最坏情况计算在内，借款人不仅得收入达标，同时需证明自己有能力管理投资房��出租事宜，因此银行要求借款人具备房东经验，才能把房租算进收入来源，并为避免借款人在短时间内找不到房客，而要求提供存款证明。不过，如果没有房东经验，但收入符合条件，也能贷款买投资房。

纽约宋姓夫妇自住的房产贷款已全部还清，女儿已大学毕业，丈夫年收入10万元，妻子年收入12万元，夫妇俩还有30万元存款。他们用其中20万元投资购买一套共有公寓并出租，现在计划再用剩余10万元投资第二栋小型公寓，宋先生说，目前股票和退休帐户收益极少，投资房产才能安心养老。

买房放租 为养老做准备

沈琳说，华人移民贷款购房，往往最后才集结各个帐户的存款及手中的现金，即使是个人存款，也讲不清楚了。华人精打细算，因存款帐户利率高低而频繁转帐，不利於银行追查资金来源。

沈琳建议，计划投资购房的华人买家最好提前半年开始准备，先谘询贷款银行，了解个人及家庭收入是否符合规定，及相应的借款上限，再去找房子下手投资。她说，华人社区共有公寓虽容易出租，无形中拉高房价，华人宁愿在纽约法拉盛花40万元，也不愿投资新州20万元的公寓。同时，新建共有公寓可享地税减免优惠，每月约可省下400元，若按30年期贷款利率计算，相当於节省房价9万元。

投资房贷款利率平均比自住房高0.375%，目前30年期投资房贷款利率为3.75%，15 年期利率为2.875%。沈琳指出，由於银行及投资人双方都希望看到良性的资金流动(positive cash flow)，也就是租金与房贷至少持平，多数人选择30年期贷款。此外，银行要求借款人购买至少6个月的房屋出租保险(rental loss coverage)，而一般保险公司提供的计划为12个月。

争取抵税优惠也是促成华人贷款购买投资房的主要动机，若贷款30万元投资的新建共有公寓月租为2000元，屋主租金年收入则为2万4000元，开支部分包括全年房贷利息1万元、管理费6000元及房屋折旧费1万元，也就是租金收入与房屋开销可相抵。

资料来源：worldjournal