地产信托免税优惠遇挑战

房地产投资信托(Real Estate Investment Trust， 简写REIT)一向被投资者视为理想的避税工具，理由有二：一、信托实体本身不用付税，只需符合有关的条件；二、尽管房地产投资信托给投资受益人的分红(包括资本利得)均需纳税，国外投资受益人同时需截扣35%纳税收入(Effective Connected Income)或30%的国外收入税(Non-ECI)，但在以下某些情况下仍然可以全身而退，享受免税。

 在第一个理由中，信托实体不用付税的条件是：一、当年90%以上的净利(不包括资本利得)分配给股东受益人(K-1 Estate & Trust)；二、信托投资人数至少100以上；三、五个以下的信托投资人不会拥有50%以上的股票投资；四、75%以上的信托资产局限於现金、房地产或房地产贷款及政府债券；五、95%以上的毛收入(Gross Income)由房地产租金、利息及红利组成；六、75%以上的毛收入来自房地产租金及贷款利息。
 
在第二个理由中，这些房地产投资信托要满足下列条件：一、房地产投资信托的50%以上为外国控股(Foreign-Controlled)，而受益人投资股份不超过5%时，年度分红或资本利得可免税；二、房地产投资信托为美国控股，外国投资人变卖股份的资本利得可免税。
 
在美国经济逼近财政悬崖时，欧巴马计画大幅提升资本利得、股利分红税率，而外国政府及个人投资热钱趁美国房地产走入谷底、长期贷款利率持续低迷而涌入美国之际，国税重申其2007年通知的(2007-55 Notice)立场，即税务准则(Internal Revenue Code)892与897如有抵触之处，将以897修订版为准，而长期以来受房地产信托投资人青睐的892免税条例最近被国税局再版更新。这无疑是国税局为收紧其房地产投资信托免税政策而发出的警讯。
 
国税局税务条例892颁布於1986年，其要点为房地产投资信托人在一定条件下享受资本利得与股利分红的免税优惠，2011年11月2日的最新修订版中，国税局特别澄清房地产投资信托资本利得(K-1 Distribution)属於纳税范畴，并扬言要进一步制定新的法规以应对外国房地产信托投资的大举入侵。
 
税务准则897颁布於1996年，其要点为外国公司或个人在美纳税收入及截扣(Withholding)税率，在其附款h条例中，对於REIT中的外国投资人资本利得明确定义为上税收入。
 
在2007年7月的55号通告中，国税局首次澄清条例897与892之间的关系，声明凡是条例897与892之间「重叠」或「模糊」的部分，均以897为准，而房地产投资信托依赖的892免税准则受到质疑和挑战，现举例如下。
 
腾飞公司为近年来从中国大陆来美上市的房地产投资信托控股公司(50% controlled)，李先生为其1%股东，2012年K-1所得分配中，李先生收到纯利(Ordinary Income)5万元，股利分红(Dividends)2万元，资本利得(Capital Gain)3万元，按照国税局条例892，李先生的K-1所得10万元统统免税，但国税局现在明确资本利得部分897已代替892，因此3万元资本利得要徵税。
 
王先生为中国驻联合国办事处工作人员(有社安号但无绿卡)，投资美国的房地产信托公司(0.5%股东)，於2012年卖出所有股份结利(资本利得)4万5000元，按照国税局条例892，王先生的K-1资本利得可以免税，但按照2007-55通告所有房地产投资信托的资本利得纳税状态以条例897为准，则李先生的2012 K-1所得要付税。
 
根据奥巴玛政府的增税减支平衡预算草案，2012年长期资本利得税率将从目前的15%上升为20%甚至23.8%(年收入20万以上的单身个人或25万以上的夫妻家庭)， 短期(Ordinary)股息分红税率将从目前的10%-33%上升为15%-39.6%(甚至43.4%)，而长期(Qualified)股息分红税率将从目前的15%跃升为39.6%甚至43.4%。国税局对於房地产投资信托免税优惠政策的收紧及调整，无疑会阻碍投资人的入场意愿，给正在复苏的房地产业添加不定因素。（作者为注册会计师）

资料来源：世界新闻网