租控条例先了解其基本架构

今年四月份美国联邦最高法院曾经考虑针对於到底个个城市的租赁管制条例是否有违反联邦宪法做个裁决。想必当时这件案子轰动一时，许多媒体及与租约管制的相关人士如房东、房客、及大都会城市都非常瞩目於中，原因是其结果可能会打乱纽约市房屋政策，以及全国各地的租金监管的法律。

此案子的原告是一名前联邦检察官詹姆斯哈蒙，他继承了祖父的一栋五层楼物业，内住有几个房客，所收租金因为有受纽约市租赁调控条例所限制而每平方尺比市价低於59分。他认为纽约城市强制房东压低租金而拒绝给予房东合理补偿犹如「掠夺」个人产物违反联邦宪法。这位房东律师不甘心所收到的每月租金只占非管制租金的一半，於是向纽约市提出诉讼，在联邦区域院败诉后不甘心继续上诉，联邦第二巡回上诉法院裁决说纽约政府强制他接受比市场较低租金不算是「掠夺」资产，在法律的眼里他是自身心甘情愿投入纽约租赁市场的，尽管他只是该产物的继承人。再次败诉后他不罢休也不惜代价坚持走到尽头，於是上诉到最高法院。但高院最终决定不将此案审理，听到这个消息之后，全国租管区的租客及市政府就宽慰地松了口大气，当然房东们就大失所望这一次错失良机。

这一轮的法拍风波造成了上百万的加州居民失去了自住屋，这个眼见自己的美国梦消失后的族群被迫离自己的房子后突然之间变成了房客，由於他们的介入，租赁市场也因此呈现了空房率持续下降而租金迅速飙涨的情况。华人向来对於投资房地产的兴趣浓厚，尤其目前租赁市场如此炙手可热，更动摇了华人跻足租赁界之心。

但是自己做房东并非易如反掌之事，尤其是在租管区内经营租赁业务。除了要具备充分的经营资金以外，也要熟悉基本租赁法律常识。俗话说，工欲善其事，必先利其器。房东需要熟悉的租赁法律除了全加州通用的房东房客法以外，还有各租管城市的租赁控制条例。

加州城市例如处於湾区的旧金山、布克莱、屋仑和南加的洛杉矶、西好莱坞、圣塔莫尼卡等皆属於租赁控制城市，事实上租控城市一般处於人口密集的地方但未必是大都会区，布克莱就是个例子。也许出乎很多人的意料之外，圣荷西市也设有租控条例但不像其他城市如此严格。

首先，一个租控城市对於处於租控区的出租屋有无管辖权取决於某些条件如房子建年或种类。另外，一般而言已参与联邦政府住房补助计划如section 8或向爱滋病患者提供住屋机会HOPWA计划的出租屋是除外的。

一般租赁控制城市针对租金调涨、押金利率、及租约条件实施管制。不熟悉租控法律的人士通常认为处於租控区的出租物业的屋主只需留��每年市政府允许的加租次数和额度，但是其范围不限於这一方面，唯一限制是不能够违反美国宪法。

各个租控城市的租金调涨管制不一致，政府每年还可以根据经济或市场的变化加以调整，整体而言其上下调节是随着通膨率而变动的，但是不管怎麽调也好其幅度是绝对低於由市场力量所驱动的涨幅的, 其目的在於确保在人口密集的大都会区内的租客负担得起的住房保持供可应求。其中几乎毫无漏洞可求可让房东巧妙避开，例如房东不可以不满意涨幅的情况下削减供应能源如水电或设备如停车位等等，违规者将面临租控部的制裁或吃房客的官司。有些城市如旧金山及屋仑允许房东把能源供应增涨费转移到房客身上。房东可要求房客预缴押金但每年需为房客押金支付利息，不能累积几年后才付而是必须年 年付清。

除此之外，租赁控制条例禁止房东在没有「正当」理由的情况下向房客采取迫迁。各城市租控条例所列出的「正当」迫迁理由大同小异但以旧金山为全加州最严格，其中包括(1)不交租或者经常迟交房租；(2)违反租务协议或租约；(3)房东或其近亲要搬入；(4)房东要进行资本设备改良工程或大规模装修或使单位脱离出租房屋市场；(5）房客严重干扰其他房客；及(6)房东要进行清拆，或出租单位永远不再用作居住房屋。即使租约已到期的情况，除非房客拒绝以原租约一样条件续约，房东依然要有「正当」理由才能迫迁房客。

如果迫迁理由是房东或其近亲想搬入或房东使房子脱离出租市场，有些城市如旧金山和洛杉矶均要求房东支付相当昂贵的搬迁费，金额不仅按住客人数计算外，假如住房有残障或未成年小孩或年满65岁人士，还要另外添加搬迁补偿金。多数租控城市在此情况下还额外规定，搬入后未来几年内倘若房子又拿来做出租用，未重租前应设法联络过去被迫迁的房客并给予他优先权并以与当时同样条件搬回住。

此外，监於确保租赁调控功能不受法拍有所影响，地方政府也已於过去几年修正租控条例以免房客被银行或投资客骚扰、误导或甚至於诈骗而丧失权益，例如法拍屋成功购买者也必须继承已存在租约及按「正当」理由迫迁房客，换言之，房客权益完全不因房子被法拍而受损。此类修正案接踵而至，其实连一些往年从未管制租赁的城市如位於屋仑以北的里士满（Richmond)也介入其中，原因是里士满的居民将近一半是租客，由於没设有租控条例，若也没有迫迁管制的话，该城市的可负担的住房供应问题就会面临不堪设想的局势，於是该城市的立法组织就於2009年通过了一项法拍迫迁管制条例，在此条例下法拍银行或投资客若想驱走现有租客除了必须书面告知租客他在新条例的保护权外还要支付搬迁费。

事实上以上所提供资讯只能算是简介，「露出水面的冰山顶」而已。若毫无或缺乏精验投资处於拥有租赁或迫迁管制条例的城市里的物业，务必请教专家协助事先未雨绸缪后进行，方能高枕无忧。