12月31日即将到临了，溺水屋主你是否担心误了列车？

你的房子若不溺水（房子值不抵贷的意思）或者你对联邦政府的法拍缓冲计划不清楚，或许你不晓得这个日期的重要性。反之，你若是溺水屋主因失业拖欠房贷而陆续收或接到银行的讨债信或电话，甚至於已经接到银行的法拍通知，想必你已经试图向银行申请过修改贷款降息甚至本金，或修改贷款失败而决定短售（银行接受亏损让溺水屋脱手的意思），但尚在等待审批，这个日期对你来说就很重要了。

从2007年这场法拍风波开始后，布希总统还当任时，联邦政府早已设定多项法拍缓冲计划，其中包括了「房贷负债注销法案」（英文「Mortgage Forgiveness Debt Relief Act Of 2007」）。此法案未立之前，按税法一般房贷负债注销需要打税，假如没有这个措施，溺水屋主面临法拍时就宁可让银行收回房子也不愿意支付因降本金或短售所产生的债务注销所需缴交的税金，银行收回房子情况下即不用偿还银行短缺也不用缴交负债注销方面税金（几项例外除外）。联邦政府顾虑若不即时采取适当措施「止血」，大量房子将被银行收回成为银行屋（英文REO），恐怕爆满REO部门致使银行逼不得已忍痛低价抛售银行屋，让已经迅速下滑的房价更加贬值，后果可能会不堪设想。为了缓冲法拍严重趋势，联邦政府就立下了这项临时免税法案以鼓励屋主避免法拍，原订今年12月31日失效，意思是如你有透过修改贷款（英文「loan modification」）或短售有注销债务，你就必须不晚於2012年12月31日完成注销才能免税。

不是每一个种类房贷都可以合格免税，此项税务优惠只限用於购买、新建、或大幅度增建主自住屋所获得的房贷。例如第二住宅、出租屋、商业地产、信用卡或汽车等贷款就不合格。尽管你原先用来购买第一栋自住屋时所申请得的贷款后来有经过重贷（refinance), 你还是可以合格的，条件是重贷后的所欠剩余不能够超过原贷数字，意思就是不能够从重贷中取得任何现金（英文「cash out」）。倘若有取现金的话，并非注销总额不合格，只有cash out部份而已。

你可曾经考虑过以下两个例子？

第一个例子：假如你手上持有两栋溺水独栋屋，你购买的第一栋是用来自住的，搬进去居住一段时间不久后再购买第二栋作自住用，将第一栋出租出去。两栋都有房贷但从未重贷，你缺乏经济能力保住两栋房子，於是你想短售出租屋及为自住屋申请修改贷款避免法拍，却却步犹豫不决，担心明年银行会发出1099C，你需要为所注销的债务缴税。首先，虽然第一栋房子已被改变成出租屋，但是原贷是用来购买自住屋的，合格免税并不成问题，只要你不过12月31日close escrow。

第二个例子：与第一个例子相同，区别在於第二栋始终是投资的出租屋，而第一栋始终是自住的。在这种情况下，尽管你赶上截止日期，短售第二栋所注销的债务就不受法案的惠益，因为原贷不满足法案的要求。然而为第一栋所申请的修改贷款成功后若有本金被注销则可以为其免税，只要你没错过时间。但是，无论是短售或修改贷款，你若现在才开始进行的话，很可能时间上就赶不及了，原因是审批需四到六个月时间，肯定要过了12月31日才能完成注销债务，也就是说银行所发的1099c是为2013税年所准备的。

联邦众参两院已有提案再延续该法案，但是由於今年是大选年，惟恐该项提案就必须在「跛脚鸭会期」（英「lame duck session」）暨大选后下任议员为能正式接斑之前的会期通过，意味落选议员离职时大概不会有太大作为之际不是决定该提案的最佳时机，尽管如此，许多人认为该提案取得双党的支持率相当高，可指望成功通过虽失败风险仍然存在。

在此法案能否延续不肯定的情况下还面临着法拍的溺水屋主若未能即时上搭「房贷负债注销法案」列车也未必绝望，事实上还有另一个免税方式，只要你是一位资不抵债者，定义是所有资产价值低於总共债务，你仍然可以不必为注销债务缴税（请请教会计师探讨个人情况）。一般申请修改贷款或短售的屋主要成功获批都必须说服银行他是因为财务困难而拖欠房贷的，否则获批机会较低，故而绝大多数溺水屋主是应属资不抵债族群。

但是，如果你房子溺水程度低，也就是说房子市价稍微比房贷低一点点而已，就别考虑办理修改贷款或短售，以免误了乘搭列车，而又因为你不是资不抵债者，到时候要为注销债务缴税。实际上房市已过了低谷开始回春了，对你来说，房子不溺水是指日可待的。