大选后的地产税务策略

欧巴马总统连任了。竞选期间他强调若能够连任要向富豪（年收入二十五万以上的纳税人）增加税收来削减财政赤字，其中包括大幅度提升富豪的个人所得税率及资本利得税率。同时前小布希总统任期围绕刺激经济所实施的减税计划也即将结束，该计划可望延续但富豪将被除外。如今国家正面临「财政悬崖」，连众院共和党领袖也认为，如不增加税收，此危机恐怕避免不了。之前资本利得税（capital gain tax）以15%税率为上限，2013起将调高至20%至39.6%。因此，富豪若不寻求正确投资与税务策略，就将从2013年开始多缴税金了。

税法向来鼓励房地产投资，给予此类投资很多税务方面的优惠，使得地产比非地产投资如证券略占优势。虽然资本利得率将被提升，但是主要的地产方面的税务优惠系统如「1031」延税交换及「121」主用住宅资本获利免税等可望原封不动，至少到目前为止还未听到什麽风吹草动。若你是一位从来没有尽量使用这两个税务优惠或许对於投资地产不太感兴趣的富豪，面临政府针对富豪增税的趋势之下，你如果能够善用这些税务优惠计划的话，你或许可以减轻新税务政策所带来的财务冲击。

「1031」是房地产销售中最常用的一种税务策略。基本上「1031交换」是用来延税，不能免税。一些非地产如个人产物的交换亦有资格享有「1031」的优惠，但公司股票在不同的公司的股份的交易下将不符合资格。这就是投资地产比投资股票略占优势之处之一。虽然不动产或非不动产的交换都有可能合格，但是所交换的产物必须是同种类，也就是说不能够拿不动产去交换非不动产，反之亦然，例如拿古董去交换房子是行不通的。所交换的产物也并不需一模一样，例如加油站可以换公寓、空地换房子等等，而且一个产物换几个同类产物，从少数变多数，或多数变少数。只要能够满足「1031」的其他条件，运作稍有弹性。「不动产」的定义须按州法来定但各州大同小异，事实上其定义比很人想像得还要广泛，有些是五官感觉不到的。一般而言，具有产权观念的法律权力都算是「不动产」，地役权（easement)就是一个很好的例子，它仅是一个使用权，既摸不到也看不到，但是若卖得到好价钱，仍然可以拿来做「1031」交换。

此外，「1031」只限用於作为投资、贸易或营业的产物，或用来积极生产收入的物业，例如出租屋不能交换自住屋。

因为「1031」是��个延税而不是免税计划，若想获得最大的利益，就必须交换与物业同等或更大的价值的同类物业，放弃财产所得款项，必须用於收购更换物业。换言之，纳税人若不想为出售的旧物所取得的利得缴税，就必须把所有卖物获得款项用来购买交换物业的资金，若有从中直或间接收到部分款项，则需为该部份缴交利得税。出於这个原因，一般市场上的「1031」实际运作是结构化的，纳税人在销售过程中是把他的产权利益完全转移给一家合格的中介公司（qualified intermediary)后经由该公司保管资金完成上游及下游交易。在这种方式中，纳税人毫无「触摸」资金的能力。上游销售完成后的款项直接存进中介的帐户等候支付购买下游所需资金。下游交易完成后中介再把物业过户给纳税人，整个运作程序中资金是未曾经过纳税人手掌心的。

「1031」税法在时间上也有限制，例如纳税人必须在完成上游交易之后的四十五天内指定下游所交换同类物业并於上游交易完成后的一百八十天内完成下游的交易。误时则失去资格而必须在该报税年里所售卖的物业缴交利得税，尽管原因是指定交换物业已被灾祸毁损或因疏忽而错误指定物业，完全没有弥补的机会。

纳税人可以用三种规则指定交换物业，（1）「3属性」规则：无论其市场价值指定三个交换物业以便将来选择其中一个作下游交易用；（2）「200%」规则：无数量限制但所指定物业总共价值不能超过上游出售物业总价值的两倍，纳税人不须购买所有的指定物业，但是最终实际成交组合，无论是围绕多少个物业，纳税人必须按该交易的条件来决定是否用尽上游所获取利得完全使用於下游的投资；或（3）「95%」规则：没有数量或总价值限制但是最终组合的交换物业的总价值不能低於上游出售物业的95%。「3属性」规则比较单纯且适合初学者使用。

国税局对於下游投资物业需持有时间有所规定，纳税人必须持有一段时间后才能作下一次的延税交换。

虽然「1031」不能使用於自用住宅，但是这并不表示屋主就没份享有任何税务优惠。其实还有另一条税法暨「121」自用住宅免利得税计划，它与「1031」主要不同之处是在於它具有免税的功能且反而只能使用於自用住宅。合格条件是屋主必须在过去的五年之内有至少两年以上的时间是把房子当作主用住宅（principal residence)来用。单身纳税人可享有二十五万元的利得免税额，已婚夫妇则公同享有五十万元的利得免税优惠。

市场旺盛时期，人们可以出售个人居住屋后搬进曾经用来出租的房子，把它转变成自用住宅，住满两年后再也连它也出售出去，这麽做是否就可以完全避开利得税法永远不用缴任何的利得税了呢？其实早期的时候本来有这个漏洞可钻但政府早已发现并且把它给堵住了。所以这个策略是行不通的。

想成为一位很成功的地产投资者，就要懂得如何使用并善用杠杆原则投资地产，简言之，尽量少用自己的资金，多利用银行的贷款，以小搏大方式投资。利用「1031」税法延税就如同借用政府的钱去作地产投资，也可说是杠杆原则的使用之一，用他人之资金去谋取更多利润，何乐而不为呢？