租赁物业修缮一次抵扣 易遭查税

阿罕布拉杨先生之前趁房市低迷，在圣伯纳汀诺州大附近买了一栋租赁物业，并更换厨房炉头等老旧设备，希望房客住得更舒服，并於申报联邦所得税时，将这些支出全数与收入抵减，没想到引发国税局查税，迄今仍心有余悸。

会计师暨地产经纪黄杰峰说，曾看到高收入人士为了少缴税，将不能抵减的租赁物业费用全数与收入抵减，最易引发国税局查税。

黄杰峰说，固然税法允许与租赁物业相关开销，如贷款利息、房屋保险、水电费、产业税、广告、维修费等「普通」和「必须」费用，与租金抵减，享受省税好处。但一些让房子使用的寿命延长的装备支出，由於不是装置后的来年就会坏掉，须分摊成多年期限折旧，即不能一次将全部支出与所得抵减，须分摊成多年抵减所得。

如厨房新炉头等新电器品，花费须分摊成五年折旧。翻新的车库前的驾驶车道，花费须分摊成15年折旧。新浴缸则须分摊成七年折旧。基本上，税法就房屋增添的设备如何计算折旧都有规定。

黄杰峰说，在租金与支出相抵后若仍有亏损，只要屋主未委托物业管理公司代管租赁物业，而是主动地参与出租相关工作，如自己选择房客，这项亏损还可与当年总收入抵减，获得特别税务好处，唯有年薪上限限制。

也就是说，夫妻调整后年所得（AGI）10万元以下，可百分之百抵减这项亏损，唯可抵减的亏损上限是2万5000元。假设亏损是5000元，意味着对年收入9万5000元的人士，可全数与收入抵减。

年所得若超过10万元，则只能抵减部分亏损，收入达15万元，就完全不能抵减亏损。也就是不能用15万元来减去5000元。

单身则是6万元以下可抵减全部亏损，唯可抵减的亏损上限一样是2万5000元。所得若超过6万元，则可抵减部分亏损，所得若超过7万5000元则完全不能抵减。

会计师黄世仲说，高收入者若有租赁物业，建议最好将房子放在有限责任公司名下。虽然公司须申报营业税，但好处是租赁物业的亏损可与个人总收入抵减，相比於所缴的营业税，仍可多省一些税金。但若物业放在个人名下，相关做法却易引发国税局查税，且不是只查租赁物业的进出帐，通常是全面查税。

资料来源：worldjournal