什麽人需要逆向房贷？

两次量化宽松带来了前所未见的低利率时代，也导致逆向房贷（reverse mortgage或RM）的兴起。光是去年2月就有近5万户申请RM，最近更是有增无减，但是广告上常见的如「政府福利」或「终生领现金」都有值得商榷的地方。逆向房贷(RM)指的是你的房贷已付清或大部分付清之后，与私人借贷公司签约，让你每月领若干钱，一直到你往生或离开住屋到养老院为止。此时借贷公司收回房子产权、拍卖、清结帐户，大部分时间还会有剩余，偶尔会赔钱，乃因住户是位少见的南山寿星。

 申请RM的条件是你必须最少62岁，你未付的房贷要小於一定金额加上合理的信用评分，否则贷款的利率会上升。一般而言你的贷款总额在净资产(net equity value)的30%到80%之间。贷款公司以赚钱为主，不会借给你资产100%的借款。大部分申请RM的住户采用的是净资产转换贷款（home equity conversion mortgage或HECM）：把你房子净值的百分比（假设65%）扣除贷款启发费（origination fee，2000元或贷款额的2%中较高的一项，因为太高已被设限不得超过6000元）、房子估价费数百元、虫害及浸水检查费及贷款保险费等。你每月所拿到的现金（最好不要一次拿光）要根据你房子的价值、你的信用评分、年龄和身体状况。读者可把这些资料带入购买房子时计算每月房贷额的公式（请参考1467期周刊）就可轻易地得到答案。如此看来RM是你已基本上已付清房贷，用这房子做抵押每月去领现金；传统房贷正好反向而行，你每月得付房贷。但是RM有一定的风险，所以联邦屋宅机构(FHA)对借贷公司提供保险。
 
RM真有那麽好吗？读者要小心下列四大雷区：

(1)注意价格昂贵，除上述提到的费用外，还有一些附带销售(cross-selling)是不合法的：比如强求购买其他投资项目或额外的房子修缮合约。(2)你每月的收入可能会影响到你的社会辅助金(SSI)或联邦医疗辅助(Medicaid)。譬如你银行存款超过2000元（二人3000元）就有可能会被取消，不能不防。(3)RM会影响你的其他贷款如汽车及信用卡贷款，更会影响到财产转让问题。除非你往生或迁出后仍有不少未用余额，事先在契约上讲清楚，否则你的子女无法得到转让。(4)你如果不缴房税或者没能适当修缮房子或迁出去一年（包括住养老院），借贷公司可收回房子拍卖。
 
是否要加入RM呢？答案在於你的健康状况及家庭因素。如果你只是缺钱用，应当利用净资产贷款(equity loan)，不要参加RM。假若你身体硬朗，子女都已成家立业，但无法照顾你，可考虑加入RM。体能较差者不宜加入，因为无论是往生还是入住养老院或安宁所，贷款公司都可以收回房子，取回贷款契约(call the loan)。如果子女有心孝顺，媳婿温情有礼就不必考虑RM了。最后在签约前要设立一个独立帐户(escrow account)，先预扣房屋税及修缮费等，以免年登耄耋之时，因失忆症而忘了付房税及修缮房子，而被贷款公司乘机取消寿星的RM而无家可归，这不是大家愿意看到的结果。

资料来源：worldjournal