话说房东房客

房东房客关系, 简单的讲, 是一种合约关系. 因此双方的权利及义务, 也多半根据合约的内容而定. 但若合约的期限少於一年, 是不需一定要书面的合约, 口头的合约也可能是有效的. 一旦房东房客的关系建立了, 房东继续拥有租赁物业的所有权, 但占有权确属於房客了. 既然房东房客关系是一种合约关系, 想当然尔, 合约的内容是非常重要的. 因此虽不是所有的租约都一定要书面才有效, 但口头的租约, 口说无凭, 在双方有争议时, 经常双方各持己见, 造成事情无法解决, 而必须对簿公堂. 因此签署书面合约, 一般说起来, 是对双方都较有利的作法.
 
那麽合约的内容该怎麽写呢? 这就见仁见智, 因人因事而异了. 但基本的原则是要清楚明白, 尽量不要有可让双方个执一辞的条款. 比如说, 在一商业物业租约内有条款要求房客付房东某百分比的营利, 作为基本房租以上的附加房租. 那麽就需要写清楚此营利是毛利还是净利. 若是净利, 便应对净利作定义. 也就是说, 应写清楚净利是毛利减去那些支出.
 
一个基本的租赁合约包括下列的重要考量因素:
 
租赁双方是谁:
 
若产业的所有权是属於各人, 则应由各人签署租约. 但若产业的所有权是属於公司, 则应由公司签署租约. 若产业的所有权是属於公司, 而公司的持股人以各人的名义签租约, 则若有因此产业租赁而产生责任问题, 公司及各人都有可能会有责任.  我们在其他的专栏文稿, 会谈到为什麽应该将某些产业放在公司名下. 於此不赘述.
 
租赁产业为何:
 
我们经常处理因产业定义不清所产生的纠纷, 此种情况较常发生於商业物业的租赁, 尤其是分租的情况. 比如说房东欲将仓库的一半出租, 一半留作己用. 若没有把出租这一半的范围写清楚, 不但在日常使用时易产生争议, 若不幸有赶房客的情况, 更可能有种种困难.
 
租赁条款:
 
租赁时限应写清楚. 租赁时限不清楚时, 并不见得租约就无效了, 但有可能就变成逐月租约了. 比如说租约说是六个月的合约, 但未注明起始日, 则六个月的租约, 有可能变成逐月租约. 租约亦必须写清楚每月月租付款日期. 若租约未注明每月月租付款日期, 则有可能所有的租金都到租约终止日才到期. 比如说租约是六个月为期, 但并未注明月租是每月的某一日到期, 则有可能所有的租金, 皆到六个月结束才到期. 也就是说, 房客若不付房租, 房东需等到六个月结束后, 才能赶房客及要求赔偿租金.
 
除以上所言, 尚有诸多签合约应注意的事项, 於此无法尽述. 但基本的原则就是, 预防胜於治疗. 若能在签合约时, 多花点时间及心思, 则应可避免未来许多无谓的争议及麻烦.