房地产价值 在销售凄惨时必须考虑的因素

住宅的公平市场价值 现在已经成为一个热门话题，因为破产第13章剥离第二留置权的案例。住宅的第二留置权，如果是绝对没有净值的第二留置权可能被剥夺。为了说明这一点，住宅的公平市场价值为30万美元。第一按揭贷款余额为33万元。你有10万美元的有抵押的第二个信托契据您的居住房屋净值贷款。在第13章中，您可以删除10万美元的第二次的信托契约。当法院命令剥离二级留置权，该抵押贷款被取消，并成为无担保债务。这意味着你不必再支付。但是，你必须完成你的计划还款。计划付款一旦完成后，第二按揭消失，免债。

 法院补充说，在这种情况下注册房地产估价师提出的评估报告没有优越性。 “考虑相关的和有说服力的证据后，我发现，这个物业的市值是$80,000，这是附近物业的平均价格，债务人的专家，作为可资比较，其中两个是在一个短的步行距离到该物业。我同意他的说法，即在当前低迷的市场中，银行拍卖，short sale，和一般的心疼销售的相关部分的市场数据可能会被专家认为是房地产估价...... ”

但是，债权人可以对住宅的公平市场价值提出异议。债权人可以提出自己的评估报告，显示该住宅其公平的市场价值为35万元 。如果发生这种情况，则估值听证会被设置为法院确定该住宅正确的公平市场价值 。在听证会上，双方的股价监定人出庭作证，他们是如何估计他们的市场公允价值。然后法院将决定什麽将是公平的市场价值。如果法院决定的价值为300,000元，��2次级得到剥离。如果法院决定的价值为35万元，第2次将不会被剥离，因为至少有5万美元的净值支援它。请注意，这不是一个简单的事情，因为债权人要得到一个评估报告，需得到债务人的允许让债权人的评估师进入房子里面。所以，这件事情变得有点棘手，因为只在外面估价的监定是不够的。

 埃斯皮纳尔案例， 第13章债务人 拥有4个单元的公寓建筑，他们说的价值曾是$80,000。美国银行，放了留置权在该财产，说，这公寓是值得135000美元。该银行的一份报告支援它的价值，是由一位有十个博士学位的注册房地产估价师所写。债务人的价值来自一份报告，由在Harvardian，哈佛大学和耶鲁大学预备学校毕业的一个房地产经纪人编写的。 银行认为的注册房地产估价师与十博士，其中包括在数学和天体物理学要比房地产经纪人的意见更准确， 因为经纪公司没有经过培训就如何正确评价房地产。法院然而，说，在“增加曝光对这个问题一直教导我，专家的证词给予的权重是获得了通过的专业知识，坦诚，和客观的证人，并没有通过的单方面推定银行的专家在此公布案“。法官是Harvardian补习学校的兼职校长的事实，也许有一些缘故做这个观点，或者是这样的博士羡慕呢？我非常清楚的评估值之间的差距很大。我有一个客户的物业，他的估价师估值为2,500万美元。债权人的评估师按照已成交的对比估出有400万美元的估价 。这不是火箭科学。这更接近伏都教。弄出鸡爪和猪血。