各州抢钱房税节节高

纽约皇后区的华人屋主们，最近收到今年的房屋税单(地税)，发现竟然又涨了，房市不景气之下，纽约市竟然又调涨房屋税，有华人屋主说，「实在欺人太甚」。在法拉盛有一套两家庭房屋已逾20年的卢先生说，过去十年来，纽约市每一年都调涨地税，理由都是公告地价(Market Value)上涨，去年因为景气太差，公告地价没有涨，但是税率却调升，屋主要交的地税因此继续增加，近来景气稍显回升，但也没有好到哪里去，纽约市在财政入不敷出的压力下，仍用此手法「抢钱」。

申诉期限短

纽约市财政局每年都会寄出一份通知单，今年已经在1月中旬到2月初之间陆续寄发，向屋主说明可以申诉「纠正房屋公告现值」(Correction of Assessed Value)。Class 1的房屋，申诉截止期限是3月15日，其他房屋，截止日是3月1日。所谓Class 1类别的房屋，是指一至三家庭的住宅，住房用的空地，以及未超过三层楼的公寓(Condo) ，这一类别的房屋，今年须缴交的税率为公告现值的6%，而公告现值则是以附近其他类似房屋的买卖价格来估算。这一类的房屋的屋主，若认为屋价被估得太高而想提出上诉，最好的方法是把附近同一区域内的「类似房屋」做一比较，若公告现值明显低於自家住宅，便可提出申诉。

黎先生2006年在布碌仑的华人聚居区置产，购屋的价格不是在最高点，但自从购屋以来，各项支出增加的幅度很大，包括地税、水、电、瓦斯、修理费用等，各项帐单都涨了，尤其是水电费，感觉上似乎涨了一倍以上，但是房租收入却没有增加。税单上的房屋公告现值年年提高，导致地税不断上扬，但房价并未攀升。

成功案例不多

房产经纪人John Reinertsen说，多数屋主都对地税调涨不满，有不少收集房产的资料向纽约市申诉，部分人可能获得减税，但并非每个案件都能赢，有名屋主连续上诉18年，都没有获得正面回应。

除了Class 1之外，纽约市还有Class 2、3、4等不同税类的房屋，目前税率都是45%，这一类的房产公告现值不以买卖价格而订，而是依「营运价值」定价，例如三家庭以上的房屋，是以租金收益来决定现值。第三级(Class 3)的水电公司房产，以及第四级的商业地产，都是以营运收益来决定其公告现值，屋主必须提出营运收益，以及附近其他类似房产的营运收益，证明市府公告现值不正确，才可能获得减税。

熟悉市府运作的人士表示，最近上诉成功的Class 1案件不多，因为地税是纽约市政府最能掌握的收入项目，屋主很难避税，而在某些上诉案例中，上诉者未必成功获得减税，倒是被作为比较的房子，第二年却被调高公告现值，理由是「附近房屋价值上扬」，尤其前几年房屋买卖价格迭创新高，纽约市就是基於这些高价买卖的案子，到现在还能陆续调高附近其他房产的公告现值。

地产业者表示，一般住房若进行整修，只要曾向纽约市申请了工作许可(Working Permit)，整修完成后，税基也会上调，大幅度翻修，甚至涨到新屋价位。而税基调整最厉害的是新成屋，从盖好到销售、过户，每个阶段都要申报，而每一次申报都会启动公告现值估价系统，房屋的税率将节节涨，如果是社区内全都是新成屋，且销售价格都类似，公告现值和税率较稳定，但如果附近只出现一栋新成屋，没有比较对象，市府估计的金额可能成「天价」���

在比较地产公告价格时，最简单的方法是查阅房贷银行在过户前提供的估价报告。这份报告中经过比较附近的「类似房屋」，屋主可以看到附近屋龄和面积都类似的房屋地址，以及当时的估价，若想进一步了解这些房屋目前的公告现值，可以登入市府网站nyc.gov/finance，在左手边property的项目下，键入房屋地址来查询。

当然，协助过户房产的律师，对这些事务和法规也有一定程度的了解，有专业律师帮忙申诉的成功率也会增加。


资料来源：世界新闻网