赠子女房产的税务

在生活中，我们经常看到父母赠送房产给孩子。华人喜欢购房，故他们的财产主要是房产。随着年事已高，他们开始考虑把房产赠送给子女的问题。总的来说，赠送房产有许多方式，今天主要谈下最常见的几种方式。

 第一个方式是维持原状（stay put）。很多人想在自己的房子里终老。由於2012年的遗产税豁免额是512万元，假如今年去世，房子纳税基数是当时的市场价格，只要房屋价格低於豁免额，子女不需交任何联邦遗产税。老人去世以后，子女就可以搬进去居住，也可以买掉，卖掉的钱也可免税。房子增值或贬值的计算基数就是老人去世时的市场价格，这样做通常也比老人住在自己的房子里时就把房子送给子女的要好。许多人把房子赠送给子女，自己仍然住在房子里，就算你支付子女市场价格的房租，国税局仍可按照你去世时的市场价格把房子列为遗产并向孩子课税。解决的方法就是设立符合条件个人居住信托（Qualified Personal Residence）。
 
第二个方式是赠予孩子（outright gift）。可以搬出自己房屋，把房子送给孩子。但是，父母可能必须动用512万元的赠与豁免额。父母两人每年可向儿子媳妇每人送1万3000元，合在一起每年可以赠与5万1200元，而无任何赠予税。假如总资产低於512万元，就不用担心这个赠与会影响以后的遗产税。
 
不过，这个办法有两个缺陷。一、子女的房产纳税基数将是这栋房产的原始成本。假如子女以后出售房产，可能增值很多，他们必须缴纳许多税。二、父母已经用掉一些遗产税的豁免额。
 
第三个方式是低价出售（sale for bargain price）。假如把房子低价卖给一个陌生人，尽管吃亏了，国税局不管。不过，假如把房子卖给一个亲戚，那结果就不一样。卖价和市场价格之间的差价就是赠送礼物的价格。
 
举个例子，房屋价值是40万元，卖给子女只收25万元。这等於送给子女15万元。假如房屋继续增值，结果是不错的。这些售价成功去除了将来增值的增值税。

但这里却牵涉到收入税的问题。把这个房子卖给孩子只要30万，以后房子成本只能用30万来计算利得或损失，而自用住宅任何损失是不能抵税的。假如有营利，一个人可以获得25万元的豁免额，夫妻俩的豁免额是50万元。子女的房屋税成本只是30万元。随着房价的上升，他们卖房的增值税可能相当可观。
 
第四个方式是市价出售、父母借钱给孩子（full-price sale with seller financing）。除了低价出售房屋给子女外，还有一个方式是按照市场价格出售但是买方分期付款。这个方法其实常比低价出售更好。
 
把房屋卖给子女，只让他们付头期款，但是父母要收到一个借条。例如，父母的房屋价值40万元，而子女支付的头期款是4万元。父母拿到一个欠有36万元的借条。要记住，这个借条要是正式的。清楚说明每个月要支付多少钱。父母要收至少等於联邦贷款的利息。
 
目前，房贷利率低於平均商业��款利率，在国税局记事板（Internal Revenue Bulletin）上的2012年的利率是2.89%。只要确定这个借条按照法定程式来设定，子女就能抵付符合房贷利息。
 
父母可以再通过每年赠送1万3000元礼物给子女，来减低他们的贷款负担。但是，子女一定要按照借条上的要求支付房贷，然后父母再给子女开支票作为礼物。假如子女没有按时支付贷款，国税局可以把房屋出售当作不符合公平市价的交易处理。
 
出售房屋后，也许要缴纳收入税，也可能符合25万元（夫妻50万元）的增值税豁免。当然，孩子付给父母利息，父母要付收入税。但公平的是，子女也可以用利息抵他们的收入税。（作者为注册会计师）

资料来源：世界新闻网