库存短缺 屋难求

南加房地产市场价格经过连年向下整理，再加上房贷利率创30年新低，许多首次购屋人及投资者，从去年下半年开始抢进市场，却面临一屋多方竞价，甚至一屋难求，只能望屋兴叹。

但另一面，联邦住宅金融局（Federal Housing Finance Administration；FAFA）将房利美(Fannie Mae)持有洛杉矶及内陆帝国地区的银行回收屋（Real Estate-Owned；REO），悄悄透过不公开管道，以千万甚至上亿的价码，成捆、打包批售（Bulk Sales），引发加州房地产商协会（California Association of Realtors；CAR）及不少房地产经纪强烈反弹。

佳信贷款总裁刘艳秋表示，现在至未来五年，对购屋或投资人来说，是一生难遇的美国房地产最好投资时机，也是靠置产翻身致富的难得机遇，但经过美国政府近几年救房政策护盘，银行迟迟无法处理持有大批早应法拍的房地产，再加上近几年海外华人热钱不断涌入美国购屋，才会造成南加房地产库存严重不足。

今年是总统大选年，许多银行业碍於政府政策，仍将提供无法偿付房贷者修改贷款或短售机会，但事实上，银行早已被这些房贷坏帐压得透不过气。

房地产界预估，今年下半年开始不少银行将陆续进行回收屋的处理，明年幅度会更大，而且倾向批售，因为房屋法拍平均要近两年才能走完程序，而且约须耗费7万8000元，处理的时间及成本代价太大。

选购批售资格最高6万元

刘艳秋说，近期南加有不少投资集团，已从银行取得千万元以上的批售房地产，并召开三天、收费达3500元的研讨会，以寻求有兴趣的投资人。研讨会后，购屋者还需再依照金、白金级钻石等级，再缴交2万6000元、4万元或6万元的一次性「选购资格费」，才能进场捡「便宜」。

上周刘艳秋即与先生报名参加这类研讨会，70、80位参加者中，仅有四位华人。

刘艳秋指出，主办研讨的投资集团表示，该集团从银行端批售的房地产，约以市值四分之一的成本取得，研讨会成员若进场购买，成本约为市值的二分之一，日后则可用市值的七至八成出售，或委托该集团出租及管理，但须支付月租10%的管理费，结果参加研讨的一位华裔太太，研讨会第二天就当场缴交4万元，准备会后进场挑选这批刚批售到的房地产。

打包批购法拍屋相形失色

与银行有长期合作、销售银行屋的房地产经纪陈心怡表示，其实从2009年开始，部分银行即有银行屋批售，房地产经纪购下千万元打包的批售房地产，每栋成本约为市价的30%至40%，但一年就只有一至两次批售机会。

陈心怡说，2009至2010年银行批售的房地产，都是相当���错的标的，但去年下半年开始，南加房地产市场需求转旺，银行批售的房地产相形失色，多在华人较无兴趣的圣伯纳汀诺县，如胜利谷（Victorville）、苹果谷（Apple Valley），房地产经纪批售的每栋成本反而上涨至市价的60%至70%。

不过，今年5月才从房地产经纪批售房地产捡到便宜的林太太说，她以23万元在胜利谷买到七个单位的公寓，以6万元在苹果谷买到一栋独立屋，扣掉给房地产经纪8%管理费，每月可收到租金约4400元，投资报酬率达16%。

林太太强调，她并非盲目投资，这两桩投资都审慎评估过，苹果谷的独立屋旁有高尔夫球场及超市，胜利谷的公寓距离当地Target商场，仅有一、二分钟车程，她研判都是可顺利出租的房地产，才放胆投资。

陈心怡认为，银行陆续批售回收屋，纾解营运压力，是可理解及必要处理，对首次购屋人达成购屋梦想，或消化潜在法拍压力房地产，均是有利方式。

但业地产业主罗颖谦表示，爆发金融海啸后，2009年南加房地产重创，银行批售回收屋，是可以理解的，但目前南加房地产市场明显回春，市场库存又奇缺，银行仍进行批售，无异打击刚回温的市场，例如，内陆帝国地区今年的房价，就比去年上涨5%，但此时银行批售这些地区的银行屋，偏低的房地产交易纪录，就会让同地区房地产价格有下杀空间。

资料来源： 世界新闻网