外国人在美置产 出场时的税务问题

外国人投资美国房地产，须注意「赠与税」和「遗产税」的问题，首先得从持有的方式开始规画。

外国人投资美国房地产之前，除了考虑「所得税」的问题外，将来若不出售，而要移转给亲人时，还需要注意「赠与税」和「遗产税」的问题。

此外，万一在持有房地产的期间，外国所有权人不幸死亡，美国境内的财产要课美国「遗产税」，外国人不能享有500万的「遗产税」免税额，且「遗产税」率很高，特别不划算。所以外国人投资美国房地产，在还未进场前，就应考虑出场的问题。

首先得从持有的方式说起，原则上有两种持有方式：「个人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遗产税」，同时在「遗产认证」(Probation)较简单，法人又有各种形式：「公司」、「合夥」、「有限债务」(LLC)、 「信托」等，由於「公司」不能享有15%低「资本利得」税(capital gain) ，而且有重复课税的问题，外国人投资者不能将C Corp.转为S Corp.来避掉重复课税，所以「公司」是不好的选择。

「有限债务」(LLC) ，可以选择以个人身分来课税，无重复课税，但是这样一选，又会有「遗产税」。税务专家常建议外国人投资者，成立一个「境外公司」，最好是在免税天堂的地区，再由其和外国人投资者个人共同组成一个美国「有限债务」(LLC) ，透过「合夥」契约的规定，持股比率和利润分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和个人20%，但利润分配反过来。也就是说，只有20%的部份可能涉及「遗产税」。

对一般美国人而言，「赠与税」和「遗产税」是绑在一起的，而美国的税法对外国人的「遗产税」虽有不利的规定，但是在「赠与税」上却又大开放便之门，外国人投资者可以利用其外国人的身分，赠与「无形资产」享有免税，「无形资产」不包括房地产和现金(被视同黄金) ，但诸如股票、保险、「合夥」的持股，「信托」的资产都算是「无形资产」。

把握这些原则，外国人投资者如果规画得当，可以省掉许多税赋。找对税务专家很重要，因为细节很多，例如为了预防把房地产放到「公司」名下，再赠与股票来规避「赠与税」。美国税法另外规定，如果「公司」拥有房地产，赠与股票视同「有形资产」，不能免「赠与税」。

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