【房屋贷款】 天啊 美丽快乐和平富裕有安全感的美国去哪儿了？ | 唐冠军地产投资专家

「升息太快，又太多」会造成 GDP经济成长率与国民生产总值GDP同时下降。

摩根大通下调美国2023年GDP成长率，让股市/股民闻风丧胆，周三道琼指数因而大跌1146点。‧

仅仅25天之内，道琼指数有4次大跌800点以上，创2000年来历史纪录。

例如：04-25、05-02、05- 12 &  05-18-2022  共计有4次。

   新闻报导摩根大通经济和研究部门表示，已将美国今年下半年的GDP成长率预估值从3%下修至2.4%，把2023上半年的预估增幅从2.1%下修至1.5%，并将2023下半年的成长率预估值从1.4%调降至1%。

    经济学专家「下修」美国2022年 & 2023年GDP成长率至2.4% & 1.0%。GDP成长率下降表示经济景气转坏了。

   经济学家M. Feroli说：「简言之，我们预测经济2023年会出现软着陆，但我们很清楚，这种结果鲜少发生。」

   多数消费者担心「油价与通膨」涨得太高太快，纷纷减少外食与非必需的日用品消费支出。2022年前4个月主要零售商与餐馆的业绩与利润均明显下滑。

   「通膨上升、利率上升，物价上升、工资上升、成本上升、利润越来越少、、」，造成许多商家裁员或关门。上周首次申请失业补助的人数高於预期，上升至21.8万人，创下今年1月以来新高。

   股市分析师认为，美国股市在2022年这一波空头市场走势方兴未艾，在股价止跌回升之前，似乎还有一段漫长与痛苦的路要走。

    这几次美股大跌，纵使会出现好几次跌深反弹，也只是熊市反弹成分居多，而不是新一波牛市的开始。

   房贷利率升的太快也影响到「首购族」购屋能力。年轻「首购族」因为担心无力负担涨息后的担月供款，而被迫放弃了他们计划中「购屋美梦」。

   2020至2021年许多年轻人因为在股市上发了大财，转而投资房地产，所以带动房市「加价抢屋大战」

   最近6个月，某些大公司(例：Walmart、Target、 Best Buy、Amazon、、、  )股价大跌20%至50%，或更多，让许多炒股的人开始「由赚钱变成赔钱」，输掉许多原本可以用来买房子的钱。  

   房市因为受股市大跌的牵连，预测房价将从2022年7月起也要开始进入跌势/熊势，买房转向买方市场了。

9个月前，买方向建商订购的新房，最近要完工交屋了，因为30年固定贷款利率由原先的2%升至5.0% 或更高，让许多买主现在骑虎难下，犹疑不决，头痛不止。

一些买主因利率升高，原先可以借到的贷款额，被银行缩减了20%或更多，少掉这20%贷款额的帮助，多数买主只好选择撒离房市，停止贷款手续，放弃购屋，除非你有足够的现金。

现在才刚刚向建商订的新房，因为材料供应短缺，建商説要等9个月或更长时间(至明年3月)才能交屋。许多新买主又头痛了，因为新买主担心无力负担，明年涨息后的担月供款，因为他不知明年房贷利率会不会超过7% - 9% 或更高。

2%至2.5%的低房贷利率，2021年帮助许多买家完成了他们的美国梦。

7.5%至8.5%的高房贷利率，2023年将毁掉许多买家他们的美国梦。

   「我的美国梦成也联准会，败也联准会」。

   「我的美国梦成也贷款银行，败也贷款银行」。

   「我的美国梦成也薪资收入，败也薪资收入」。

   「我的美国梦成也信用分数，败也信用分数」。

  利息啊！利息啊！利率啊！利率啊！贷款啊！贷款啊！

   「我一生贫富的分界线与事业成功的颠峰高度，70%以上都得靠联准会与贷款银行来会决定。」

    如果银行不肯借我钱，或联准会不肯给我较低利息，我的一切理想、希望与美梦都将落空了。

   我们的「美国梦」包括：童话梦、发财梦、豪宅梦、工作梦、高薪梦、事业梦、仁爱梦、和平梦、平等梦、自由梦、爱情梦、结婚梦及个人的理想梦、、、通通打了折扣了，我们事业上、财务上的成败通通被「高利率」牵着鼻子走了。

   美国通货膨胀率不断地上升，让联准会不得不选择「用升息的方法，来压低通货膨胀」。

   「又快、又猛的升息及减债政策」己经降低了经济发展，高油价、高物价、高通膨、高房价、、、，也毁了人民原有的美满生的活。

   现在「有房买不起、有屋养不起、地税缴不起。」、「有女友娶不起、 想生孩子生，生不起、养不起、教育不起。」、「婴幼儿奶粉缺货，到处买不到。」、「歧视、仇恨、霸凌、抢劫、枪杀事件天天发生。」、「政党互相斗争，政客互相批判、或个人谋私利。造成公平、正义、天理、理想、人民福祉等，完全被牺牲掉了。」「染疫后，某些后遗症，或许可能跟你一辈子。」

   每个人都担心自已与家人的健康与居住安全，「疫情漫延」让人担心健康问题，「利息上涨」让人担心住不起房子或买不起房子。「通货膨胀」让人担心收入不够用。「股价下跌」让人担心退休基金缩水，退休日子更难度过了。「菜价、油价、米价上涨」让人担心购买力缩水了，我们要开始缩衣节食了。

   天啊！今天我们是住在快乐温馨富裕的美国？还是住在烦恼忧愁害怕的美国？

希望健康强盛，自由平等、和平温馨、法制人权的美国早日回来。拜登对世界人民说：「美国回来了」，这句话是真的吗？

注：银行审核房贷申请人的基本要求：

1. 个信用分数要高过720分。信用分数在680分以下，贷款利率或点数会变得很高。一般会高出0.5%至2%，或更高。

2. 个人报税收入要高过你PITI的2.3倍至2.75倍。如果你另有车贷、学贷、信用卡债等，你的收入与负债比率就会要求更高，甚至会超过三至五倍。

3. 现在有稳定工作与足够收入。

4. 自己的银行存款余额或亲戚送的现金礼物要符合条件。

5. 预定购买的房子，它的估价，不低於买价(最终成交价) 。

6. 没有破产纪录，或犯罪纪录，或官司缠身。

附表一：2022年五月份上半月，南加州房市分析表：

五月份上半月南加州房市分析数据与三月份、四月份相比较，房源存货可卖的天数增加了。

五月份上半月：1.房屋成交量减少了 2. 房源库存量增加了  3. 房价的加价比率下降了。从以上数据分析，房贷利率上升己经影响到了买气缩水。唐冠军预测，从2022年7月起美国房价要大幅度修正了。

附表二：  05-18-2022 个股 股价分析表：

  05-18-2022 个股 股价分析表：

半年来股市波动特别明显，跌幅接近三成以上，现在可以说股市已经进入熊势(跌势)了。

1. Dow Jones  道琼指数比较抗跌，半年来跌幅近15%

2. 科技股与零售服务股，半年来跌幅近四成

3. NASDAQ & PHLX半导体，半年来跌幅近三成

4. 建材供应商与开发商，半年来跌幅近四成

5. Bitcoin 比特币 ，半年来跌幅近六成

6. 股市从2021年11月起己经修正了6个月，现在该轮到房市做修正了。一般说来，房市修正总是比股市晚个半年，再加上房贷利率调了2.5%或更多，因此现在该轮到房市/房价做修正了。

2022年  5月份         一年最高点         05月12日      05月18日    与最高价相比下跌%

Dow Jones  (^DJI)      36952点     31301     31490        14.8% ↓      

NASDAQ  (^IXIC)        16212点     11172     11418       29.6 % ↓   

S&P 500 (^GSPC)         4818 点        3870       3924        18.6% ↓     

PHLX半导体 (^SOX)   4068 点       2763       2908         28.5% ↓      

Apple Inc. (AAPL)          183 元          140         141         22.9% ↓      

Alphabet  (GOOG)      3042 元        2213       2248         26.1% ↓      

Amazon   (AMZN)       3773 元        2096       2142         43.2% ↓      

Boeing  (The) (BA)        258 元          121         126          51.2%↓     

Netflix  (NFLX)               701 元          169         177          74.8%↓

Tesla, Inc. (TSLA)        1243元          728         709         43.0% ↓

Microsoft (MSFT)         350 元          255         253         27.7% ↓

Meta Platforms (FB)    384 元          190         191        50.3% ↓

NVIDIA Corp (NVDA)   346 元          162         171        50.6% ↓

Bank of America (BAC) 50 元             35           35         30.0% ↓

Target (TGT)                 269 元           214         162         39.8% ↓

Walmart (WMT)         161 元           147         122         24.2% ↓

Best Buy (BBY)            142元             85           76          46.5% ↓

Dollar Tree (DLTR)      177元           159         134          24.3% ↓

Macy's  (M)                     38元              21           19          50.0% ↓

Kohl's (KSS)                   64元              46           43         32.8% ↓

Lowe's( LOS)                263元           189         183         30.4% ↓

Home Depot (HD)        421 元          285         285        32.3% ↓     

Toll Brothers (TOL)        76 元            45           46         39.5% ↓       

KB Home (KBH)              50 元            32           32         36.0% ↓      

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        44 元           26            26         40.9% ↓        

Bitcoin  (BTC-USD)  68790 元     28408     29178         58.7% ↓     

币安 (BNB-USD)          669 元          268          298        57.6% ↓     

Oil Jun 22 (CL=F)          124元         106          110        11.3% ↓     

Na Gas Jun 22 (NG=F)     9 元          7.7           8.2         8.90% ↓  

Corn Jul-2022 (ZC=F)  827 元         791          783           5.3% ↓