【房屋贷款】 房贷利率的高低与你生活压力密不可分 | 唐冠军地产投资专家

房贷利率的高低与你生活压力密不可分

房贷利率高低与你「购房、养房、房贷审批、月供款」的关系密不可分

股市表现不好 房市也会跟着表现不好 

两者对经济反应度 相差6至12个月

当疫情不断漫延，经济衰退之时，利率表现是只跌不涨。

当疫情控制之后，经济复苏之时，利率表现是只涨不跌。

  新闻报导：美国3月消费者物价指数（CPI）年增率为8.5%，4月消费者物价指数（CPI）年增率为8.3%，两者均创40年来新高。

  买家与投资人一直担忧通膨继续上涨超过6%以上，甚至超过8%以上，加上联准会不断地升息与，加上战争，原油价&天然气价格上升，让这波经济衰退更明显。

 股市报导： 05-11 & 05-12- 2022美股与全球股市连续收黑。

  其中NASDAQ那指与PHLX半导体比其一年的最高点跌近三成。大开发商/建商Toll Brothers 、 KB Home 与Tesla 、 Amazon跌近四成。波音Boeing跌近五成。比特币与币安跌近六成。Netflix跌近七成。

05-12-2022 亚股、欧股都因为美股下跌而下跌。例如：

日本Nikkei 225下跌 2.2%。

韩国KOSPI Composite Index 下跌 1.63%。

香港HANG SENG INDEX下跌 2.18%。

印尼Composite Index下跌 3.17%。

印度S&P BSE SENSEX 下跌 3.17%。

英国FTSE 100下跌 2.11%。

德国DAX PERFORMANCE-INDEX下跌 1.79%。

法国CAC 40下跌 1.87%。

荷兰AEX-Index下跌 2.38%。

美股与许多大国均已跌入熊市

  房地产专家兼专栏作家唐冠军老师预测，NASDAQ那指与PHLX半导体指数跌近三成，股市很快就会跌入熊市/熊势，这次股市跌幅可能高达 三成至四成，下行修正走势可能会持续好几个月。

  今年一月至五月份股市表现奇差，熊市/熊势己经来临，这次上涨反弹力道是有的，但下行修正压力大於反弹冲劲。

  如果这一波「疫情、俄乌战争、通膨、升息与供应链断裂」继续存在的话，股市下行修正的事件，就会持续不断地发生。 

  2022年「股市新手或小散户，应该避免逢低抢进。股市老手或勇者强者，或许可以逢高放空」。

  警告：股市波动大、风险高，入市要小心。跟风与当日炒股要避免。

  一般说来，「经济衰退，股市表现不好，房市也会跟着不好。两者对经济的反应度，相差6-12个月。」

  一般说来，「只要国与国有战争发生，且发生在美国境外，美国军工产业与高科技就会发财。军工产业发战争财，一般可维持3至10年，甚至更长。」

  股市与房市是互相牵连/牵绊的，但在时效上，两者会相差6 月- 12个月。

  这一波「NASDAQ那指与PHLX半导体指数，花了6个月的时间做修正，跌近三成」，相信在未来6至12个月内 ，房市/房价也会做修正，且至少会跌掉15%以上，或甚至更多。

  房市因为「缺少房源」，从2021年年初至今仍处在「需大於供」的状态下。虽然房市仍在高点，但买气一定会因为「房贷利率走高而减弱」。当买家买气减弱之后，抢房加价的现象，就会逐渐消失。(例如：疯狂加价10万至50万来抢房子的怪现象 ，就会自然随着利率走高而消失)，这一波大概需要等到至6-24个月，相信涨过头的房价就会慢慢回归正常。

若碰到房贷利率「只跌不涨」，  房市与房价一定会跟着上升。

若碰到房贷利率「只涨不跌」，  房市与房价一定会跟着下跌。

房贷利率高低与你「购房、养房、房贷审批、月供款」的关系密不可分

1. 当房贷利率上涨时，你的月供款支出一定上升。

2. 当房贷利率上涨时，你30年的总利息支出一定上升。

3. 当房贷利率上涨时，你购房能力一定缩水。

4. 当房贷利率上涨时，你养房能力一定降低。

5. 当房贷利率上涨时，你买房冲劲一定降低。

6. 当房贷利率上涨时，人们结婚生子也一定会延后。

7. 当房贷利率上涨时，放弃买房的人数一定会上升。

8. 当房贷利率上涨时，银行审查买家的条件会更严格。

9. 当房贷利率上涨时，人们想买房娶妻的梦想一定会更难实现。

贷款利率上涨对购屋置产的人，或借钱做生易的人来说，影响是很大的，负担也是很可怕的。

  如果今年房贷利率一升再升，一旦超过6.5%以上时，就会开始拖垮房市。如果买气冷却下来，房价就会止升下跌了。

  目前30年固定房贷利率己经达到5.625%左右，预计至8月至9月份时，房贷利率会升至6.5% 或 7.5%以上。

  注：2021年30年固定房贷利率最低时是2.50%，如果拿2.5%与7.5%相比较，12个月之内，房贷利率要涨到三倍，真是可惊又可怕。

如果房贷利率涨过2倍，对你生活的影响一定是很大的。

如果房价涨过1倍，对你生活的影响一定是很大的。

如果房租涨过50%，对你生活的影响一定是很大的。

没钱买房或租房子，对你生活的影响一定是很大的。

2011至2021年，没有买到房子或没有抢到房子，对你「财运与幸福」的影响一定是很大的。

用举例来说明：

举例一：30年固定贷款。贷款额为100万，

1. 若利率在2.5%，月供款是$3,951。30年利息总计$422,435.

2. 若利率在5.0%，月供款是$5,368。30年利息总计$932,556.

3. 若利率在7.5%，月供款是$6,992。30年利息总计$1,517,168.

4. 利率2.5% 与 利率7.5% 两者月供每月相差$3,041。一年月供相差$36,492。

5. 利率2.5% 与 利率7.5% 两者30年，利息总支出相差$1,094,733. 约3.59倍。

6. 当你房贷月供款是$3,951. 时，你负担(房贷月供款 + 汽车的月供款)的税前收入应该是$156,460. ( $3951 x 12月 x 3.3倍 = $156,460.)

7. 当你房贷月供款是$6,992. 时，你负担(房贷月供款 + 汽车的月供款)的税前收入应该是$276,883. ( $6992 x 12月 x 3.3倍 = $276,883.)

8. 当房贷利率2.5%涨三倍至7.5%时，你的年收入就要涨1.77倍。

9. 所以可以说，只要房贷利息一上涨，你的年收入就要跟着上涨。

10. 或者可以说，如果你的收入维持一样不变，那你的贷款能力与买屋、养屋的能力就变小了。

11. 如果你的年收入维持$156,460. 不变。 当30年房贷利率是2.5%时，你可以借到100万贷款。同样的薪水收入当房贷利率是7.5%时，你只可以借到56万贷款。这就表示您的购房能力缩水了。

12. 换句话说在同样的薪水收入之下，在利率2.5%时，你可以住得起100万元的豪宅。在利率7.5%时，你只可以住在普通小房子里。

13. 这就证明，只要房贷利息一上涨，那你的贷款能力与买屋、养屋的能力就变小了。

14. 每当房贷利率上涨1%，相当你的贷款能力少掉9.2万。

15. 贷款利率上涨，对借钱做生易的人来说，借贷成本影响公司利润是很大的。一当借贷成本上升，周转就吃紧，利润就下降了。利润下降，是造成公司股价下降的主要原因之一。

16. 总结：贷款利率上涨对购屋置产的人，或借钱做生易的人来说，影响都是很大的，负担也是可怕的。

举例二：15年固定贷款。贷款额为100万

1. 若利率在2.0%，月供款是$6,435。15年利息总计$158,315.

举例三：贷款额为100万。15年固定贷款利率2.0%与30年固定贷款利率7.5%, 互相比较。

1. 15年贷款利率2.0% 与 30年贷款利率7.5% 两者月供每月相差$557。一年月供相差$6,684。

2. 15年贷款利率2.0% 与 30年贷款利率7.5%， 两者利息总支出相差$1,498,853。约9.58倍。

结论：

1. 如果你的收入可以足够支付，每月月供款为$7000. ($6,435 到$6,992.) ，一年月供款为$84,000.另外加上地产税每年$18,000. + (房屋保险费 + 汽车保险 + 汽车贷款月供款为每年$8000.) 。 那你每年在(房子 + 汽车)上的总支出应该是$110,000. 

2. 你的税前的年收入应该是$275,000. ( 即108,000. 的 2.5倍)。

3. 也就是说，如果你的年收入是28万以上的话，你就可以向银行借到100万的贷款。

4. 如果你的年收入只有14万的话，那你就只可以向银行借到50万的贷款。

5. 如果你可以向银行借到100万的贷款。月供款均定在$6500至$7000，那你该选择15年贷款利率2.0% 还是选择 30年贷款利率7.5%？

6. 按照举例一至举例三来计算比较。总的利息支出「30年贷款利率7.5%」 是「15年贷款利率2.0%」的9.58倍 ( 接近十倍之多)。

7. 同样借100万元，利息支出总合差10倍，相信只要是聪明的屋主或投资人都会选择「15年固定贷款利率2.0%」的方案，理由没它，就是总合的利息可以省下约8.58倍。

8. 买主买同价钱的房子，用「2.5%利率与7.5%利率」总利息支出差很大，约3.59倍。

9. 另外「15年贷款利率2.0%」与「30年贷款利率7.5%」的总利息支出也差很大，约9.58倍。

10. 现在还有许多人在问，房价明年会跌吗?  如果房价从100万跌至70万，但利率长到三倍，对你来说，还是不划算的。

11. 贷房70万，30年固定利率7.5%。每月月供款4895.30年总利息支出为$1,062,022. 与$158,315. 相比较相差了约6.71倍。

12. 总利息支出6.71倍与9.58倍相比，虽然少了2.87倍，但是你还吃亏很大的。

13. 2021年许多人「用加价来抢房子」是有道理的，因为那时的房贷利率太便宜了，它是美国45年来最低的利率。如果在2021年不买房子或不做重新贷款的人，就是2021年的傻瓜。

14. 想想看为什麽2011年，当房价最低时，你不买房子， 也不抢房子？也不加价抢房子？

15. 想想看为什麽2021年，当利率在2.0% - 2.5%时，你不买房子， 也不抢房子？也不加价抢房子？也不做重新贷款？

16. 2011年，当房价最低时，你错失了机会。2021年，当房贷利率最低时，你又错失了机会。你已经错失了2次好机会，希望下次你一定要牢牢抓住好机会，不要让它又溜走了。

17. 我们要主动充实好自己、装备好自己，并且要牢牢抓住好机会、好运气、好老师，如果家能这样行，您将来必定是一个成功的人。

18. 「站在巨人的肩膀上，您比巨人更伟大成功」，因为你懂得借力使力，事半功倍，手到擒来，一举数得。若你能顺水行舟，成功完全不需费大功夫。

唐冠军  祝您投资置产，顺利成功。

专栏作家  唐冠军  626-347-9459

附表：

05122022股市 收盘报告

附表：

2022年  5月份           一年最高点    05月12日   与最高价相比下跌

Dow Jones  (^DJI)      36952点       31301              15.3 % ↓      

NASDAQ  (^IXIC)        16212点       11172             31.1 % ↓   

S&P 500 (^GSPC)         4818 点          3870             19.7%  ↓     

PHLX半导体 (^SOX)   4068 点         2763              32.1% ↓      

Apple Inc. (AAPL)          183 元            140              23.5% ↓      

Alphabet  (GOOG)      3042 元          2213              27.3% ↓      

Amazon   (AMZN)       3773 元          2096              44.4% ↓      

Boeing  (The) (BA)        258 元            121               53.1%↓     

Netflix  (NFLX)               701 元            169               75.6%↓

Tesla, Inc. (TSLA)        1243元            728               41.4% ↓

Bank of America (BAC) 50 元               35               30.0% ↓      

Home Depot (HD)        421 元            285               32.3% ↓     

Toll Brothers (TOL)        76 元              45                40.8%↓       

KB Home (KBH)              50 元              32                36.0%↓      

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        44 元             26                 40.9%↓        

Bitcoin  (BTC-USD)  68790 元       28408                58.7%↓     

币安 (BNB-USD)          669 元            268                59.9%↓     

Oil Jun 22 (CL=F)          124元           106                 14.5%↓     

Na Gas Jun 22 (NG=F)     9 元            7.7                 14.4%↓  

Corn Jul-2022 (ZC=F)  827 元            791                  4.4 %↓