【贷款】2021 买房/贷款攻略 | 贷款‧地产资深顾问─DIANA王

由於贷款利率处於历史新低，南加州房地产业正迈入经济萧条以来的最红火势头，想要顺利买到房，前期准备必先了解贷款条件，信用、收入、工作是否稳定？如果不符合就需事先找到解决方法，才能顺利买到想要的房子。对於大多数人，买房时都不是现金交易，贷不到款就买不成房，贷款就成决定性关键。

贷款可以找银行，也可以找贷款公司，只有找贷款公司才会有多种选择，才能在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。

以下我们来探讨；首先先了解2021年利率走向，贷款应注意事项; 遇到多人竞标买房如何成功抢到房；信用分数决定利率高低，如何3天内增加信用分数；如何利用现有房屋净值做最好的投资; 因为疫情，银行对贷款审核方式如何；加州第19号提案，对55岁以上自住屋主能节省多少税？

联邦政府为了不让通货膨胀太厉害，实施每个月$1200亿购买房屋贷款的债券，所以说每个人做的房利美、房地美贷款如30年固定，这个债券卖到哪里去了呢？这个是用房地产做抵押来包装的一个「不动产抵押贷款证券」Mortgage-Backed Security，所以联准会是用这种方式来降低通货膨胀的压力。

因此未来一年房价成交量会越来越高，未来90天的贷款利率会如何？相比2018年最高4.84%，2019最高3.49%，2021年1月打到全国平均指数固定2.65%，现在想做重新贷款的人该锁定利息不要再等了。

当然买房要预先做好准备，而更重要是你到底能借多少钱？如果不了解自己具体可以承担多少价位的房子，而本末倒置地四处看房找房，这完全是浪费时间，在做无用功。

首先，获得一张【Pre approval letter（贷款预先核准信）】必不可少，相关资产证明、个人信息也都要事先准备。只要资料齐全，我们最快可以做到21天交屋、20天贷款核准，房屋估价10天批准，这样可以快速Close Escrow ，21天迅速交屋。

除了准备个人与资产所需材料外，买家到底有无技巧能够在激烈的买房竞争中脱颖而出呢？以下10个技巧必须掌握：

1).Cash offer with 10 day inspection（现金购屋尽快检查房子）

买家常常cash offer (现金买房）然后要求要有10天时间去做房子检查。

2).Earnest Money Deposit (看准房，先交订金)

一开始把订金加大，买方非常有把握买这个房子，贷款也没有问题，可以把订金先给卖方，如果你的Purchase Contract 条件这麽好，卖方可能优先考虑把房子卖给你。

3).Escalation Clause：Highest bid plus $1000（最高价基础上自动加$1000）

在面对库存不足，但房屋市场买房需求高涨的情况下，买家很可能需要同时与人竞争，才能尽全力来招揽你所提出的报价。就成为买家的手段，而自动加价条款就是买家提高报价的工具。比如：买方一开始就把定金加大，说明买家非常有把握一定要买这个房子。所以任何人出高价，买方一定加$1000上去。

4).Sold As Is（照原样出售）

如果房子有缺陷，买方同意自己修缮房屋。

5).Waive all Contingencies （放弃所有退出条款）

为了表示买家的诚意，买家可以免去所有退出条款，比如估价退出条款、贷款退出条款等。买方无条件接受，一定会买房，不能因为贷款有问题或房屋估价后，房子价值低於购买价就不买房了。

6).Close Faster (5-21 days) （结案更快）

正常买房从进入Escrow到Close Escrow通常需要30天,可是现金购房甚至五天即可Close Escrow。如今房市火爆，当看到一个心仪住宅后，只有【现金为王】全额买房，才可能保证买方不错过机会， 在这种情况下，如果买家现金出现少量不足，可以寻找贷款公司通过Private money凑齐房款，在Close Escrow后再考虑做重贷来降低利率。

7).Show Your Money （亮出财力）

如果down payment已经在银行帐户，就可以把尽可能多的银行Statement 一起送上去，证明你的财力。让卖家对你的购买能力更加有信心。

8).Tell your Story（用故事打动卖方）

告诉卖方房子很特别，有什麽地方是你非常喜欢的，让卖方觉得特别温馨，而把房子卖给你。

9).Discover Motivative Seller  （以静制动：找到焦急出售的卖主）

找到急於卖出房地产的卖主，由於急於成交，卖主在其他方面可以有很大的弹性和谈判空间，可以获得低於市场价格或者有利於买主的购买条款。总之，焦急的卖主可以帮助买主获得更高的投资回报，或者加速实现投资目标。

10).Free Seller Leaseback for up to  2 Months。（以退为进：让卖房者免租两个月）

卖方尚未买到新的房子，买方可以给卖方1-2个月的时间，继续免费住在房子里，这些都是可以抢到房子的技巧。

信用分数是决定新贷款利率最重要的依据，如果信用分数不佳一定要先修覆，房贷车贷是很帮助信用分数的，基本上贷款要求买家的信用分数在740分以上。如果买房down payment是基本的20%，信用分数就非常的重要，信用分数高能降低贷款利率。信用分数如何提高？信用卡不能用到信用额度超过30%，或用到额度的70-80%，不能有迟付款的记录，赶快把信用卡欠款付掉，再把证明给贷款经纪，可以在72小时之内，向三大信用机构申请重新计算分数，让利息达到最好的标准。

例如: 有些人有2栋3栋的投资房，贷款金额不大，约在10几20万美金，当时利息都比较高，所以应该做合并，如2栋房子90万，如果借54万8利息大概3%左右，所需支付的还款额度每月大概2千多，54万8就可以把原来小额贷款的几栋房子做现金转贷（Cash Out refinance）。趁现在利息低，可以把钱拿出来再去投资。

另外，有的人自住屋地较大，假设房屋价值70万，屋主目前只欠30万即屋主房屋净值为40万。房东可以将房屋净值中的20万做现金转贷，每月大概银行还款额为 $2000，这样一来屋主完全可以用这20万元投资加盖一个1000尺左右的加建屋（ADU），这样的出租屋，每月租金大约在$2200- $2500，对於房东来说，每月就有200至500的出租盈余，还多了一间独立住宅。

小额、高额及大额贷款，金额有何差别？

现在小额贷款$548,250，中额$822,375，超过就是大额了。

例如：86万4属於大额，贷款被拒绝了，因为大额贷款要求，每月收入$11,500，大额贷款规定，贷款人所有的payment不能超过收入的43%。这规定非常严格。例如，收入$10,000在申请大额贷款，所有payment不能超过$4350。那麽我们可以把86万4千分成两个贷款，82万及4万2的combo，这个方式可以让客人借更多钱，买更好的房子。

目前贷款受到疫情关系，对自雇主特别严格，银行的审核方式如何？

例如：贷款要提供2020年收入损益表，比较2019的报税，很多自主业者会把自己收入写高，开支减少，这样2020年收入就会增加。可是银行要你提供过去三个月的银行对帐单，如果进帐少於20%银行就不会通过贷款。所以雇主想买房或重新贷款就必须提供三个月收入及费用盈余表，对照银行对帐单，这样才能通过贷款。

今年加州第19号提案，对55岁以上的自住屋主的节税大优惠！

夫妻都要超过55岁而且是自住屋，当卖掉房子两年之内一定要买新房子，而且一定要是自住屋，买新后一年之内一定要去申请，「Homeowner Property Tax Exemption」这样就可以少付$7000 property tax。这法令是今年4月1日开始实施的。例如：屋主很多年前以50万购房，去年以200万卖出（两年之内一定要买新房子），最近购入300万房子后申请「Homeowner Property Tax Exemption」，税的演算法300万 -200万+原旧屋价50万=150万去课税再减$7000的税金。最后提醒；以前低地税的方式，一生只能用一次，现在可以用三次。

（ACG FUNDING 佳信贷款 Diana Wang）