【地产】产权搜索和产权保险是什麽？投资房地产有什麽税收上的好处？通过什麽方式来确认产权？什麽是地产私募产品？

产权搜索和产权保险是什么？

产权搜索是产权保险公司通过政府的公开登记系统，将历史上发生的有关房产的交易、继承、转让、贷款、地役权等记录收集整理后列为清单，做成搜索报告。产权搜索报告可以全面报告房产的历史记录和现有的房主、债主和地役权的受益人。地役权是外人使用房产某些部分的权利。例如，邻居使用行车道的权力，电力公司埋设和维护电缆的权力等等。

产权保险是产权保险公司对房产所有权的保险。和其他保险一样，产权保险上也会列出保险不负责的一些因素。例如，卖主欠了政府的收入所得税，税务局对房产有债权。买主应该让卖主付清后才能购买。在普通的房产交易中，出现产权纠纷的情况很少。产权保险起到了关键作用。

投资房地产有什么税收上的好处？

家族基金是怎样用地产来避税的？

税收优惠是投资房地产的一个最重要的原因之一。可以说，如果没有税收优惠，投资房地产的老美可能会少一半。

首先，房产的折旧可以用来抵税。住宅的折旧年限为27.5年，商业的更长一些。假设一套别墅的价值为100万美金。其中：建筑部分为60万美金，土地部分为40万美金。建筑部分可以折旧，土地部分无法折旧。那麽，每年的折旧计算为：60/27.5=2.18万美金。假设扣除维护、地税、保险等支出之后，纯租金收入为每年2万美金，那麽报税收入为：2万-2.18万=-1800美金。这样，虽然每年有2万美金的收入，但报税收入为负，不需要缴纳收入所得税。

其次，出租房在出售后，可以通过1031置换来延后资产增值税。所谓的“1031”，指的是税法1031节里面的有关规定。这一条税法允许投资者通过再投资类似於��售的财产，来延后资本增值税。假设，投资者在5年前用100万美金购买房产，现在出售，扣除费用后得到150万美金。那麽，资本增值为50万美金。加上追回5年内累计申报的折旧抵税额10.9万美金，共60.9万美金的资本增值。如果不做1031置换，投资者有可能要支付10多万的资本增值税。但如果投资者卖掉原先的房产后，在180天内又买入一个161万的房产（忽略一些税法上的细节），那麽投资者可以暂时不需要支付这10多万的增值税。

税法没有限制投资者在一生中可以做多少次1031置换。那麽，这些累积起来资本增值税什麽时候要交呢？

事实上，许多地产投资者通过结合每人1000多万的免税遗产额度，给完全规避了。

在2020年，每一位美国人可以把头1158万遗产免税留给子女。子女在继承房产时，房产的税基一下子上升到市场价值，但往往还是低於1158万的免税额度。这样，上一代积累的资产增值税义务，通过继承被一笔勾销了。

所以，折旧抵税、1031置换、遗产继承是美国人投资房产的避税三部曲，是家族基金积累财富的秘密之一。

美国没有房产证，通过什么方式来确认产权？

美国的房产交易频繁，政府不颁发房产证，而只是将房产交易的契约（Deed）作为公开信息在政府的档案系统登记。所以，契约是证明产权最重要的文件。

契约包括了买卖双方的信息、房产信息、交易的日期、卖方对所有权的保证条款等内容。契约通常由卖方在公证员公证下签名后，在当地政府登记后转交给买主。

除了契约外，房产拥有人还可以提供地方政府的税务部门的房产税发票、银行的按揭贷款支付清单、产权搜索报告来证明房产拥有权。

上面介绍的是通常不动产买卖的契约。有些州的房贷银行还会让房主签署信托契约(Trustee Deed) ，保护银行作为债权人的利益。除此之外，还有遗产继承契约、快速转让契约、法庭拍卖契约等其他种类。

什么是地产私募产品？

私募，英文为”Private Placement“。是美国公司不通过公开发行（公募）的方式募集资金的一种方式。募集的对象为高净值个人投资者和银行、共同基金、保险公司和退休金基金等机构投资人。

 由於私募投资者的专业和财务背景强於普通大众，私募往往不需要在证券部门注册，而只需要申请注册豁免。所以，由於政府管制成本较低，私募可以为地产公司节约大量的时间和成本，从而得到地产公司的青睐。

 地产私募最为常见的方式是地产公司作为SPONSOR，收购或者开发一个地产项目。地产公司为了募集资金，会准备项目的认购资料。投资者收到资料后，分析评估项目的风险和收益，并决定是否认购。地产公司和投资者之间会签署合资合夥协议，确定各自的职责和权益、风险承担的方式、和收益的分配。根据地产所有权和经营权的组织方式，地产公司发行的私募产品可以是有限责任公司或者有限合夥人的股权、Tenant-In-Common、Delaware Statutory Trust等。