【遗产法】加州居民通过19号提案，父母把房産转让给子女，或子女转让给父母的房产地税将发生重大变化 | 方见尧律师事务所

提案19取代了提案58。根据提案58, 当父母将其房产转让给子女或是子女将其房产转让给父母时，他们仍可保留房产的评估值，所以地税不会上升。其实一个房屋是有两个价值的：一个是公平市值另一个是评估值。什麽是公平市价？公平市价是比如你将房屋放上市场如有人愿意用此价来购买此房屋,  这便是公平市价。什麽是评估值？评估值是政府估价部门用来评估你需付多少的房产税。通常公平市价与评估价相差很远。通常评估值远低於公平市值。这是因为加州还有另一项法律称为《13号提案》。这《13号提案》将评估值的每年升幅限制不超过百分之二。在过去的几十年来加州的房产涨了很多。而每年的升幅不止百分之二。但因为由於13号提案将升幅限制於百分之二, 所以日积月累, 长年下来导致公平市值与评估值有很大差距。根据加州法律，如果有业权的转让,  此房屋便会重新估值,  新业主所付的房产税基於公平市值而非评估值。   

根据58号提案，当父母将房产转让给子女时，子女可保留房屋的评估值，所以房产税不会上升。但是最新通过的19号提案改变了。根据19号提案，当父母将其财产转让给子女时，无论是卖给他们或是赠送给他们，子女都无法保留房屋的评估值。因此，房产税会上升，而上升多少则视乎很多因素，具体取决於房屋在何时购买和过去升值多少。但是这个19号提案有一个例外情况，如果父母将房屋转移给子女，而子女居住在该房屋中。这情况子女可保留房屋的评估值，那麽房产税不会上升。但是，即使子女住在这房屋中，仍有额外限制。如果房屋的公平市值不超过100万美元，那麽房产税不会上升。但是，如果房屋公平市值超过100万美元的话，即使子女住在房屋中，房产税仍会上升。 

这项新法律将於2月16日实施。这意味着，如果您在2021年2月16日或之后将房屋转让给子女的话，房产税便会上升。有些人问：“如果我在2021年2月16日之后成立生前信托，并将房屋转到生前信托中，房产税是否会上升呢？” 答案是不会。根据加州法律，如果您将房屋转到信托中，则不视为业权转让。因此，它不会导致到19号提案。坊间有许多谣言说，即使您将房屋转到生前信托中，房产税仍会上升。这是错的,  房产税是不会上升的。方见尧已向政府估价部门询问过。他们回覆说，房产税是不会上升的。 

有些人问方律师这个问题，他们是否应该於2月16日之前将房屋转让给子女来避免将来的房产税上升呢？因为不这样做的话,  到将来他们去世后子女继承房产时,  房产税还是会上升。我的建议是，当您看这个问题时，不能只看房产税。您还必须看其他问题。您需要考虑的一个问题是增值税。当您将房产转让给您的子女时，同时你亦将房屋的税基转让了给您的子女，房屋的税基就是你当初的买价,  当你的子女出售这房产时,  这税基就会衡量这房产升值了多少。

另外一个大家需要注意的问题就是控制权。当您将财产转让给其他人时，您便完全失去对财产的控制权，因为该财产已不再是属於您的。新业主可以在未经您同意的情况下出售您的财产。而且新业主出售房产后，他不需要将卖价给您，因为房子是属於他的，而不是您的。同时，新业主有权要求你搬离房屋即使你仍住在房屋中。