【地产】投资商业地产的基本步骤有哪些？| ERIC YAO商业地产经纪

投资商业地产的基本步骤有哪些？

1. 第一步（也是最重要的一步）：确定投资类型、目标、和其他策略。知道自己要投资什么类型、在什么地方、多大金额、多少回报、需要多少贷款、持有多长时间、投资后如何管理、如何配合自己的整体理财和投资计划？
2. 第二步：寻找符合要求的地产。这是一个寻找和删选的过程。投资人需要把握地产的地段、建筑设计、和租户/租约的质量，对地产带来的现金流的质量和数量做一个大体的判断，确定有意向购买的房地产。
3. 第三步：谈判签约。在签署正式的合同前，通常需要通过递交购买意向书(Letter of Intent)来和卖主谈判主要条款。双方签署意向书之后，在通过买卖合同来确定所有细节。
4. 第四步：寻找贷款并作尽职调查。尽职调查包括检查物业的状况（PCA)、查看租约内容和租户的质量、产权保险报告(Title Insurance)、物业测绘报告(Survey)、市场分析（租金、入住率、售价）和财务现金流分析预测。
5. 第五步：产权交割。
6. 第六步：资产管理。
   

购买商业地产涉及到哪些专业人员？

1. 商业地产经纪。他/她是帮助你制订收购策略和目标、寻找房源、起草购买意向、协调贷款和尽职调查、安排产权交割的主要顾问。
2. 律师。他/她是为你审核和谈判买卖合同、审核租约、产权保险、测绘图纸的顾问。你的商业地产经纪如果经验丰富，也可以提供一些基本意见。
3. 贷款机构。
4. 产权保险公司。他们提供贷款公司所需要的产权保单（受保人为贷款公司）。
5. 市场调研和财务分析专业人员。这是地产收购的一个重要环节。他们是受过房地产收购培训的专业人员，来确认租金、入住率、资本化率(Cap Rate)、地产税、保险费用、维护保养成本、资本项维修成本等影响现金流的各项细节。在机构投资公司内部，通常有专门的员工来做这方面的分析。需要注意的是，绝大部分的CPA虽然可以查看财务报表，但并没有做整体地产收购财务分析的能力。
6. 产权交割公司。他们负责资金托管和最终的产权交割手续。

购买商业地产会产生哪些费用？