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微博【地产】什麽是买家代表？有什麽好处？ERIC YAO商业地产经纪
地产
时间:09/20/2021
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买家在购买商业地产时，可以直接找卖家经纪，也可以请买家经纪代表自己购买，这个买家经纪就是买家代表。
通过买家经纪购买商业地产，主要的好处是降低风险和提高买家的竞争力。具体来说，有以下几点：
首先，根据法律和合同约定，买家经纪(buyer’s agent)代表买家的利益，对买家承担受托责任(fiduciary duties)。受托责任是许多专业人员对客户(client)，而不是顾客(customer)的最高职责。买家经纪对於买家的受托责任，类似於律师和投资顾问对他们客户承担的受托责任。通常包括：绝对的忠诚、最高等级的专业护理、保密、服从、披露所有相关信息等。受托责任还要求，如果经纪人和客户的利益有冲突时，需要把客户的利益放在首位。因此，买方代表对买家的受托责任，使买家代表从法律上不得不成为买家的保护者。如果买家直接找卖家经纪，买卖双方的利益存在天然的冲突。买家得不到单独代表买家的高等级受托责任保护，很容易被误导。
第二，买家代表可以有效地增强卖家对买家的信心，极大地提高买家的竞争力。商业地产比住宅复杂得多，没有经验的小白买家在和卖家经纪沟通的时候，会让卖家经纪觉得买家不够专业。这时候买卖双方的信息不对称是很严重的。有一部分卖家会因此而乘人之危，误导小白买家。但更多的卖家或许是不愿意搭理买家，因为小白买家对交易过程中出现的问题没有预见性，或者关於乐观，或者过於谨慎，随时会改变主意而导致交易失败，甚至引起纠纷。买家代表可以很好的管理交易的过程和买家的期望值，并在沟通时展现出足够的专业度，让卖家放心。此外，买家代表还可以把小白买家包装成有投资经验、有经济能力、理性好相处的好买主，增强买家的竞争力。
第三，某些买家代表在机构投资者那里受过正规的商业地产收购和资产管理的训练（披露：我也受过这样的训练），这样的买家代表通常有很强的地产估价能力，可以引导买家正确出价。此外，买家代表的资产管理经验也可以指导买家收购后的管理。
最后，买家经纪可以替买家寻找商业地产。为买家节约许多时间和精力。
聘请买家代表是否有额外花费？
通常情况下，商业地产成交时，买家和卖家经纪会分享卖家的佣金。所以，买家并不需要支付任何费用。
怎样确定你的经纪是为买家利益服务的“买家代表”？
在加州，买家在购买房地产时，有三种选择：1.卖家经纪（seller’s agent。包括直接代表卖主的listing agent和带你看房，但不是listing agent一个公司的sub-agent）、2.买家代表(buyer‘s agent)、3. 代表买卖双方利益的dual agent。
有许多人不知道，每天带着自己看房的经纪，虽然不是和卖家经纪(listing agent)一个公司的，但很可能是listing agent的sub-agent，也是加州法律意义上的seller’s agent。Sub-agent的客户(client)是卖主，代表卖主的利益。
那么，怎样才能确保为自己推荐地产的经纪是为自己的利益服务的呢？这就需要和经纪签署买家代表协议。买家代表协议可以是唯一的，也可以不是唯一的。这就是上面买家的三种选择里面的第二种选择。
对于第三种方式，经纪即代表买家也代表卖家，也就是我们常说的dual agent。因为买卖双方之间的利益冲突，这样的经纪很难做到一碗水端平了。买卖双方的利益都会受到影响。在美国的许多州，dual agent是非法的。在加州，虽然还没有禁止，但也因此出现了许多法律纠纷。将来被禁止，或许也是有可能的。
买家代表和卖家经纪对买家的职责有什麽差别？
根据加州的法律，买家代表对买家承担信托责任(fiduciary duties)：最高等级的护理、忠诚、诚信、诚实。而卖家经纪对於买家的义务仅仅为普通的诚实和基本披露。例如，如果买家看中的公寓楼标价过高，卖家经纪没有义务，而且为了卖家的利益不应该告诉你标价过高。但买家代表就必须告诉你。
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