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微博【地产】在美国购买仓库投资要注意哪些事项？ERIC YAO商业地产经纪
地产
时间:08/13/2021
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购买仓库投资要注意哪些事项？
- 尽量选择人口密度大的地区。对於租用仓库的商家来说，人口密度大的区域可以服务的商家和个人客户更多。在网购越来越普及深入的大环境下，顾客对送货的时间要求越来越高。越是靠近居民区的送货地，送货的时间越短。所以，人口密度大的地区的仓库需求量更大。从仓库的供给面来看，人口稠密的地区往往没有可开发的空地，现有的仓库也趋於老化淘汰。改造老化的仓库的开发成本高於在郊区的空地开发。需求大，供应受限。所以，人口密度大的优质仓库升值潜力更大。
- 尽量选择优质的现代化仓库。层高高，容积大，卸货、仓储、办公、停车空间设计合理，电源标准高，这些都是现代化优质仓库的特徵。有的投资人在很好的区域买了仓库，但租金和售价就是上不去，很可能就是选择了老化淘汰的仓库，无法满足商家的要求。这样的仓库有的可以改造，大幅度提升价值。但有一些局限於场地的大小，难以改造。
- 尽量选择周边都是仓库，或者是位於工业园区(industrial park)的仓库。工业园区往往规划设计得更合理，机构投资者也会更喜欢这些区域得产品。
- 尽量选择租户强、租约长的仓库。投资房地产的一个重要因素是现金流的稳定性。好租户、长租约可以有效地降低空置和法律成本。银行贷款的利息和条款也会更优惠。什麽才是好租户？需要全面考察租户业务的市场基本面、财务状况、信用记录、租约条款等等。
- 尽量找有资产管理经验的专业商业地产经纪。有资产管理经验的经纪熟悉租约的架构、和租户的沟通、租金（特别是公共费用）的计算和分摊。他们和大多数没有资产管理经历的中介不同，他们在帮助客户投资时，会把购买后管理中可能遇到的问题及时告诉投资者，让投资者少犯错误。
- 注意商业地产收购时的基本风险管理。细节可以参考知识库中有关风险管理和尽职调查的内容。
对於自用者，购买和租用仓库的利弊是什麽？
购买仓库的好处：
- 可以搭上房地产上涨的快车。在洛杉矶地区，由於土地供应紧张，电子商务需求量稳步增长，地产投资需求旺盛，仓库的售价增长迅速。从2013年-2020年，仓库的每尺售价翻了一番。许多租用仓库的商家感叹，自己辛苦挣的钱只是房东挣的一个零头。
- 由於贷款利率通常低於仓库的租售比（净租金收入和售价的比例），购买仓库所支付的利息、保险、地产税总和会低於租金费用。当然，如果加上贷款中缴纳本金的部分，购买仓库的月供（包括贷款和保险地产税等）会高於租金支出。
- 仓库的折旧、地产税、保险、维护维修、贷款利息都可以用於减免收入，降低税收负担。
- 购买自用不需要支付每年约2%-3%的租金上涨。也不需要担心市场租金的普遍上涨。
- 许多商家可以申请政府补助的中小企业贷款，来购买仓库。首付可以低到售价的10%。利息和其他条款也都很优惠。
租用仓库的好处：
- 节约宝贵的起步资金。购买仓库需要至少几十万美金的首付。刚起步的商家无法承担。另外，月供里面的本金部分，也有可能会增加购买者的现金支出。
- 保持业务发展的灵活性。
出租仓库的佣金是怎麽收取的？
出租仓库的佣金和出售住房类似，都是由房东支付的。如果是转租(sublease)，由现有的租户支出。市场佣金的数量为租约内所有租金的4-6%。如果面积很小，经纪要求的佣金比例会更高。佣金通常在租户入住后全额付清，由代表房东的经纪和代表租户的经纪平分。
如果租户在租约初期违约，房东收取的租金有可能无法补偿佣金支出。所以，房东对租户的信用审核非常关键。如果租户的信用和财务状况不理想，可以收取多一些的押金来补偿。
国内的商家，在美国没有信用和运营记录，怎样租海外仓？
国内商家如果没有美国的运营记录，是不容易租到好的仓库的。原因是房东很难衡量租户的违约风险。国内商家可以用以下方法来补救：
- 大幅提高押金的金额。
- 寻找在美国已经有运营记录的合夥人。
- 详细介绍在国内的母公司情况，并介绍为什麽在美国的新公司也会成功。
- 如果还是不行，可以找专门针对国内电商的房东或二房东。他们比较灵活，但租金会高很多。如果是转租，也需要确认原有的租约允许转租。
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