林大卫保险教室：驱赶房客

华人在美国喜欢买屋置产，不但造稫子孙而且还有稳定的退休收入，听到许多打工阶级的华人来美国辛苦打拼几十年终於付清二，三栋房子，退休以后每月收租生活非常富裕可是也常听到负面新闻，辛苦买了物业出租却遭到房客屡屡提出种种原因拖欠抵赖房租，最后因为收入紧张贷款无法付出，不是赔钱贱价卖掉房屋就是被银行收走，血本无归。前一阵子北加州还报导房东违法驱赶房客遭受到史无前例350 万元的罚单。因为加州许多城市受到法律保障房东不能随便增加房租，除非老房客自愿搬走后才开始对新房客增加房租。所以法律是严禁房东无理驱赶房客以达到增加租金的目的。

我们今天在这谈谈怎様面对故意耍赖房租的房客，因为华人一定要先了解加州的法律以及执行的手续，才能合法的驱赶房客。一般来说，根据加州法律的解说，从送出控诉表格unlawful detainer， 到法庭判决通常是需要一个月左右，但是多数都要拖几个月时间甚至更长的时间才能顺利的让房客离开，因为法律规定送上书面  给房客，需要   给房客一定的时间，从三天到90天，不同的情况用不同的天数，房客不付租金超过指定期三天或五天要付晚交费（费用写在签约上），若房客我行我素未交费，则用回邮签名挂号信寄出，若房客仍不予理会，而30天的notice，找警察递驱客令（此举要付警察费），是当初没有提供合约给房客情况下，至於60天的通知，通常是对於居住超过一年的房客，甚至还有更多的90天的notice，是给政府提供租金补助的房客。因为这个书面通知的notice如果在日期上混淆不清，或者用错了表格，会更给予房客拖赖的机会。加上法院是高等法院，所以最好雇用律师较为安全。

这些合理合法的手续，即使运用妥当，加上聘请律师，但是通常是道高一尺魔高一丈，为什麽这麽说呢？尤其是碰到一些久经沙场拖欠房租的老战士，他们熟知法律，能够藉用种种不同的理由及法律漏洞，比如说屋主拒接维修，或者是有虫鼠出现的理由，甚至利用自己健康不良的种种理由，来争取法官的同情，给予拖欠的机会，甚至到几个月之后，当房东终於赢得判决的胜利，而法警仍然还得提供给房客最后5天的时间搬离，这种劳心劳力伤财的经验我相信许多屋主都经历或者是听说过。

所以我们在这里奉劝华人，为了避免遇上不好的房客，在承租房屋的时候，第一要信 用 调 查，确保房客没有赖租记录  .租房子前每个房间一定要先照相，当面与租客一起检查每个房间的缺陷，请租客签字有关房子状况。签署的租屋契约要合法。在日后房客提出的任何抱怨或者修理要求的时候，不要置之不理，房客要求合理，房东是该承担所有修理费用并且保持存收据。最后我还是建议最好交由物业管理公司来提供所有服务因为一旦处理不当不但损失房租收入反而日后可能带来不必要的控诉