姑息房客遭损失 根据法律寻赔偿

锺先生在加州拥有好几栋出租屋，他委托朋友协助，即使自己长年住在国外，几年下来荷包赚得鼓鼓。最近他才将位於高级住宅区的一栋自有豪宅装修完毕，打算高价出租。经介绍认识了在大企业担任高级主管的史恩先生，他赴约参观豪宅时，开着高级进口轿车，携伴着全身名牌的金发美丽妻子，还有两个彬彬有礼的孩子，这完全符合锺先生期待的美国上流富裕家庭。他二话不说，立刻与史恩签下租约。

由於锺先生长时间不在，当他发现新房客史恩连续迟缴每月五千美元的租金，已是大半年后的事。起初史恩十分准时，但后来锺先生发觉没收到钱，礼貌提醒他，所得到的回答是，往常都以支票付费，现想改以汇款方式。事情过了一个月，锺先生始终未曾收到汇款。他再度向史恩提出警告，对方连忙解释因工作繁忙忘了此事，不如还是改以支票，省得跑银行一趟。没想到这张支票竟然跳票，锺先生这下跳脚了，他一时赶不回美国，只好继续催促房客付款。每次与史恩联系，他总是充满诚意，这次藉口是妻子一时不慎忘了转帐。他道歉连连，并承诺会即刻处理。一个月又过去了，锺先生实在受不了，他请朋友登门拜访，但总是无人应门。最后只好求助邻居转达，此时才得知这家人两周前早已搬离之恶耗。

锺先生连夜返美查看，用了备份钥匙进去，果然人去楼空，最惨的是，地板及墙壁还遭恶意破坏。他当初不应被外表所骗，一再姑息养奸。

当房客迟缴或拒缴房租时，房东有权下驱逐令，当然一切必须依法办理。房东可以透过法院，申请以非法占有unlawful detainer 为由，将房客驱逐。在正式向法院提出申请之前，锺先生首先能做的，是在史恩一开始拖延房租时，给他一份提前三天书面通知（3-Day Notice to Pay Rent or Quit)。房东需在通知书上注明被通知者姓名、租处地址、所积欠之租金金额及月份、以及租金缴交方式，并限定房客於三天内付租金，否则将采取法律行动。

有几种方式可以将此通知书交予房客，最好由房东本人或合乎规定的代理人拿给房客。假设房客总是不在家，可以将通知书交给房客家中年满18岁以上的成人，并且邮寄一份副本给房客。若总是无人应门，可将此通知书贴在大门上或清楚易见的地方，并邮寄一份副本给房客。倘若三天过后，房客依然拒绝回应，此时房东可以向法院申请驱逐令，并索回积欠的租金。假设房客总是习惯性迟缴房租，除了三日通知书，房东还可以同时发给房客一份30日内迁出通知书(30-Day Notice to Quit)。切记房东不可强行入内驱逐房客，或擅自将房客的家具或私人用品搬出。

三天过后，房客仍未缴租金，锺先生可透过律师向当地的高等法院提出申请，并请专人将传票送达房客。即使送达过程遭遇困难，例如房客总是不在家，房东可以向法院申请以邮寄方式送达传票。房客只有五天的时间（包含周末，但不包含国定假日）可以提出回应，但第五天必须在周间，而非周末。

至於以邮寄方式送达之传票，房客必须在邮戳日起十五天内做出回应。回应的方式，在於准备一份回应状好出庭应讯，并需事先寄送到房东的法定收件地址。注意房东必须确保传票送达方式合法，否则房客可以向法院提出motion to quash 陈述房东送达方式未符合法定程序。房客亦可向法院提出抗辩Demurrer，辨称房东的诉状内容不完整，可能造成案件被推迟数周。

遇到极度刁蛮的房客，即使收到传票依然拒绝回应，这时房东可以向法院申请缺席判决。曾经被法院下过驱逐令的房客，将留下不良信用纪录。房东还可以请求法院，容许从房客的薪资或银行帐户中，直接扣走积欠的租金。房东还能向房客要求损害赔偿、律师费、法院规费等等。假设法官认为房客有恶意侵占之嫌，还可下令其赔偿一笔六百美元的民事罚锾。为了落实执行判决书，房东还可向法院提出申请让法警交给房客一份五日内迁离通知书，并由法警将恶房客驱逐。

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