【美国富升地产 - 孙斯陶】在美国贷款购屋，如何提前还清房贷？

对於美国大部分购房者来说，较长的贷款期会使得每月月供较低，还可以腾出更加多的流动现金作为其它投资的资本，贷款买房时往往会选择30年的房屋贷款。然而，30年房屋贷款使购房者需要付出更多的利息。实际上在贷款银行允许的情况下，贷款者是可以更早的付清房贷的。

有两个方法能够更早的付清房贷与节省利息支出：一是提前偿还或者一次付清贷款本金；再就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其它用途。业内人士介绍，最普遍的房贷付款方法是分摊还款，贷款者每个月需要付固定的月供，但每个月的利率与本金的比例会不断地改变，刚开始，每个月的月费大部分是用来付利息，而随着利息的比例减少，本金的比例则慢慢增加。

分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助於缩短供款期。由於大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。举例来讲，如果每年多付一个月的月费，这一个月的额外付款将会有助於更快付清房贷。以房贷50万计算，30年的房贷利率为4.53%，每月月供为2542元，如果每年年头多付一个月的月供，就可以把30年的供款期缩短为26年，因为缩短了4年供款期，就节省了6万7582元的利息。

部分偿还本金，可以每个季度多付一个月的费用，或把月费除以12，再把这个数加到每个月的月费上。此外还可以增加每月付款额，或是多付每个月的付款额，比如把尾数的零钱付整，长期来说也可以节省一定数目的利息。另外，在大部分情况下，额外的付款会直接付到本金，但是，有某些情况银行会把付款算到下个月的金额，比如说，一个客人在每个月的1号有自动付款，他在月底提前付款，银行会以为他是在付下个月的月费，系统会自动跳过下个月的月费。

关於尽早偿还房贷还有一些需要注意的地方，比如购房人的财务状况与资金流动状况，对此专家建议保留一定的资金储备来应付这种风险。除此之外，当购房者需要使用之前投入房贷里面的资金，则可能需要申请房屋抵押信用额（Home Equity Line of Credit），如果银行拒绝贷款申请，那购房者就不能够使用那笔财产，除非财务状况得到改善。

然而，一些理财顾问并不推崇这一方式。专家表示，购房者需要考虑自己的房贷息率，如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。购房者也可以把钱用作其它的投资，比如加大退休计划，或者其它投资产品。另外，房产的用途也在需要的考虑因素之内。

另一个节省利息开支的方法就是重新贷款，即把长期贷款重贷为一个比较短的贷款，比如说，把一个30 年的房贷重贷为15 年，15 年贷款的息率通常比30 年贷款的息率低，较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清，但同时，较短期的贷款也意味着较高的月供。当考虑去做重新贷款时，则需要考虑现有的息率，每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用，费用大概是贷款额的2%。