住家贷款知识 - 华夏佳景地产学院本周开班

住家贷款银行审批时通常要看四个方面：

1、抵押状况：主要由LTV， CLTV来反映。LTV=Loan to Value Ratio, CLTV=Combined Loan to Value Ratio. 假设你的房子估价是五十万，第一顺位贷款是四十万，第二顺位贷款是五万，你的LTV=400k/500k=80%, CLTV=(400k+50k)/500k=90%。银行希望你的LTV, CLTV愈低愈好，这样银行的风险就小些，LTV, CLTV愈大，银行的风险就愈大。

2、信用分数：反映了过去商业为人处事是否有拖欠行为及不还行为或有借有还，为银行风险评估提供了评鉴参考，毕竟商无信而不行。由美国Fair Issac公司提供的数学模型算出的分数简称FICO Scores，而Experian, Trans Union, Equifax都是收集数据提供分数的公司，现在最好分数在740以上，否则容易扣分，利息不容易拿到最好。

3、负担能力：有否能力负担得起这个贷款，主要由DTI来反映，DTI代表着Debt to Income Ratio，主要是每月负债付款占每月毛收入的比例，假设你的年薪12万，每月毛收入就是1万， 如果你的房贷加上各种付款每月是$4500，你的DTI就是$4500/$10000=45%，Fannie Mae DU的上限在45%左右，Freddie Mac LP的上限在50%左右，超过这些数，就是超贷，银行一般不会放款。

4、应急存款：银行要你拿两个月的Bank Statement来，要看到3-6个月负担房屋payment的存款，就是要看到即使你突然没有工作了，也还能撑3-6个月，同时要看Bank Statement的每页详细，如遇到大的进进出出账目，还要你解释，就是怕你还有偷偷借款瞒着银行。

同时我们经办以下疑难杂症：
1、没有两年出租历史但需Rental Income去Qualify。
2、有加建但没Permit，车库改建。
3、半年外有Mortgage Late。
4、两年有短售记录(Shortsale)。
5、有四栋以上十栋以下出租房子要贷款。

由於美国容许短售(Short Sale)，结果很多房主看到市道不好房子市值跌过贷款，就把房子短售或扔给银行，加重了房子的下跌。有些地方甚至下跌60%，这就给大家一次几十年难得的机会，而加州湾区更是难得见到房地产有这样Correction的机会。而最近的低息又给大家锁定自家低息及从事贷款业提供了难得的机会。要学习这些丰富的地产贷款知识，请本周末来湾区最出名，口碑最好的华夏地产学院免费试听，几乎全满， 敬请预约，以免向隅。同时上网查看学生的真实评语。

南湾时间：本周及下周六(1/7, 1/14/2012) 9:30am-12:30pm 或 2:00-5:00pm
南湾地点： 2350 Mission College Blvd., #200, Santa Clara, CA 95054
(夹Montague Expressway, Intel后面三角型12层写字楼Mission City Center)

三藩市时间：本周及下周日(1/8, 1/15/2012) 9:30am-12:30pm
三藩市地点：1569 Sloat Blvd, Suite 300, San Francisco, CA (Lakeshore Plaza内)
报名电话: (408) 621-9920
报名网址: http://GoodviewRealty.com