王森房地产专栏-南加州房地产稍回落 正是投资进场好时机

根据加州房地产经纪人协会（California Association Of Realtors）5月最新报告，2014年的独立屋中间房价稍回落3.43%，但银行贷款利息却反而上升，年薪达8.6万的美国民众才买得起住房。南加知名的年轻一代千万经纪王森(Sen Wang)认为，不少美国民众只能租房而居，租房需求大幅劲扬，此时正是现金买主投资/自住进场收购的好时机。

报告中显示，目前加州房屋中间价位略降为$416,720美元，去年价位为$431,540美元；目前房屋贷款30期利率为4.46%，去年同期仅3.56%。贷款者除了20%的自备款外，薪资收入须达到$86,419美元，始初步符合银行放款条件。

目前加州中间房价的贷款，每月付款为$2,160美元，王森说，这数字与动辄$2,200至$5,000的租屋金额相比虽不高，似乎美国工薪民众应该都能负担得起，但因贷款人往往另有其他固定杂支，亦会被银行当成收支计算项目之一，很容易被判定成为不合格的贷款人。王森进一步指出，也因此随着银行放贷条件趋於严格，不利於美国工薪族买房，但却反而有利於投资者进场扫货，持有房宅或公寓楼等单位，乐当个包租公或包租婆。

洛杉矶市中心更新扩展中，前景相当看好，例如麟凯集团Rega Group握有的新项目，就让投资人一案难求。
此外，加州房地产经纪人协会首席经济学家莱斯利(Leslie Appleton-Young)亦预测，2014年加州的房屋中间价位将持续上涨6％，且30年期固定抵押贷款利率预计将上升至5.3％。王森指出，此刻正进入夏季买卖房产热潮，数据显示房价未来将有很大的上涨空间。投资人与买家需把握进场时机，坐领5%至10%出租营收以及资产额外增值等大利多，还能帮手上的现金存款保值甚至增额。据了解，随着中国经济成长放缓，人民币未来仍可能有贬值风险。

王森更补充道，南加州吸引买家的原因，除了一年四季阳光普照、气候宜人、整体经济稳定、利於商业运作与就学、生活环境优良之外，最重要的是加州-尤其是洛杉矶人口持续显着增长，且房价与历年相比仍处於低位，整体分析下来，投资房产或土地开发等融资项目，会是2014年最佳理财选择。

王森分析，洛杉矶人口持续显着增长，且房价与历年相比仍处於低位，投资房产或土地开发等融资项目，会是2014年最佳理财选择。(麟凯集团Rega Group合作夥伴提供)
首席经济学家莱斯利也说，2014年令人兴奋的是在洛杉矶市中心的一些建筑项目。王森提及，例如日落大道上的新开工的公寓建案，为该区罕见的住宅新建案，一公开就受到政府与媒体的极力支持与热烈报导。王森分析道，该建案工程费3,000万美元，92个公寓单位，每月租金从$2,000美元到$5,000美元不等，算一算投资效益不错。而王森自己手上就有洛市中心的大型住商新建案，投资效益更是惊人，目前正秘密寻访适合的买主。

《今日美国报》报导房产调查RealtyTrac统计显示，自2009至2013年间，10个国家的买家对美国物业的兴趣增长，分别为阿联酋、瑞士、香港和中国大陆、法国、意大利、英国、澳洲、加拿大、瑞典、德国。其中，德国、英国和中国陆续皆有超过1万名净资产超群的人士进场，就是看准美国相对稳定的投资环境。

调查中还指出，中国国民对增长速度放缓，以及当局打击资产外流的担忧与日俱增，因此美国相对富强的国力和对财富的保护政策，吸引他们考虑投资美国地产。

王森认为，选择投资正在发展的潜力城市，不仅保值且效益高。(市政府发布)
王森建议，想投资美国房地产的民众，也可以考虑住宅以外的其他选择，例如10个单位以内的小公寓楼，平均空置率约仅8%，以他自己的专业物业管理公司为例，管理费其实并不高，只占年租金的个位数比。或可购买办公大楼、购物中心等商业地产，扣除地价税，租金收入还有不少盈余，且物业也会增值。再嫌烦麻者，更可以投资土地，例如他手头上就有很多商圈与生活圈正在发展的潜力城市，地价跟买住房或建筑差不多，却只需缴纳低廉的土地税。他建议民众在进场前，可以先做点功课，或者找个适合的投资经纪合作，量身挑选适合自己且保值、收益高的地产项目。

更多详情，欢迎洽询王森先生，电子邮箱sen@real777.com，连络电话 1-626-675-9777，或麟凯集团Rega Group网站www.real777.com。