同方谘询 - 浅谈业主在土地开发专案中如何保护自己(二)

先来看开发商的所作所为。

他声称建运动场的批文齐全,业主直接开建即可。然而,开发商并未提供任何直接证据如经批准的施工图、各部门的批文副本及相关许可证号码等等。更令人费解的是,开发商还帮业主联系了土木工程师去设计了土地平整图,而这一行为和批文齐全是相互矛盾的。既然已经有批文了,就应该有批准了的施工图,根本无需再做设计。另一方面,在上交的图纸未得到任何市有关部门的回复的情况下,居然擅自开始了土地平整施工并请地质工程师出具了压实报告,也填写了土地平整证报告并呈交到市土木工程主管部门。可以想像,由於该专案未经批准而施工,在市有关部门知情后遭勒令停工。值得庆幸的是,市里并未对此行为采取进一步的行动如罚款等。显然,开发商在整个事件中向业主隐瞒了运动场专案的真实情况。一开始,可能开发商只想以运动场批文齐全为卖点去促销该房产。后来,一看业主信以为真,开发商骑虎难下,就只好硬着头皮开始了违章施工,直到事情败露。在接手该专案后,为了查清真相,笔者亲自去市里有关部门进行了核查。结果发现,开发商建房时的批文显示,运动场并不在建筑与安全部门批准建设的专案之列。运动场作为单列专案,曾由开发商向市规划部门报批并获准。可是,该批文有效期仅一年,到笔者调阅档案时已失效一年。

一个专案仅拿到规划部门的批文并不意味着什麽,这一批文仅具有形式上的意义。换言之,该批文仅表示该专案在某些方面符合市里的统一规定,比如铁丝网的高度,灯的数量及高度等等,而并不赋予批文持有人专案的建设权。就一般土木工程专案而言,除了规划部门的批文外,另外两个部门,即土木工程部门及建筑与安全部门的批文更重要。土木工程部门审批土地平整方案并监督土地平整施工,而建筑与安全部门审批专案中与建筑规范有关的施工图及计算并监督关键施工过程。特殊情形下,如挖方和填方总和不超过50立方码可免予土木工程部门的审批,但本专案并不在此列。只有在获得土木工程部门的许可后,才能破土动工平整土地;同时,只有在获得建筑与安全部门的许可后,才能实施专案的建设。一般情况下,建筑与安全部门只有在确认土地平整已完成并符合设计图纸的情形下,才会发放营建许可证。由此可见,开发商的说法完全不能成立。他所进行的土地平整完全未经有关部门认可,属於违规操作,即使土地平整符合图纸要求,也不能説明业主获取营建许可证。另一方面,在获取土地平整许可证的同时,业主需向市里交一定的保证金以保证业主对此专案是认真的并确实努力要去建成。如果业主不能在规定的时间内完成,市里将没收保证金。试问,有哪个开发商会为别人的不确定是否要建的专案付保证金呢?从这一侧面也可以说明开发商的说法不能成立。

再来分析运动场建商的所作所为。该建商在对业主提供的批文齐全的资讯未进行核实且无施工图的情形下,见有利可图,便乘机诱其签订了施工合同并收取了定金。这样的行为极不规范,更违反了行业道德。据该建商讲,他已从事运动场建设近二十年。想必他应该很清楚运动场建设的手续及条件,然而,由於利益熏心,在条件不成熟的情况下,公然骗业主签订合同,更无耻地攫取了巨额定金。建商在合同的签订上显然存在故意欺骗的行为。笔者认为,施工合同的签订必须以具备施工条件为前提,以完成施工任务而获取利润为最终目的,而不应该以收取定金为目的。笔者之所以认为不具备施工条件,主要有三方面的原因。

其一,尽管业主口头说明施工批文齐全,但并没有书面的直接证据作支援。更值得探讨的是,业主并非内行,他的资讯来源於开发商。业主的这一说法是基於对开发商的充分信任。另一方面,业主并不清楚如何去识别开发商所称是否属实。

其二,施工批文总是和施工图纸联系在一起的,而合同签订时根本就不存在一个有着双方共识的明确的施工图。而该建商又不提供设计服务。合同中的各建设专案仅泛泛适用于运动场,而不是针对该专案而专门设计,这一点显然是不能接受的。笔者接手该专案后,对该运动场建商的资质进行了核查,结果发现,其仅仅拥有混凝土施工专项执照。按照法律规定,该建商不具备承包运动场专案的资格。原因是运动场除混凝土场地外,还包括铁丝网和电路的安装。具体到本专案,还需要建带挡土墙的户外楼梯。这些因素综合起来要求承包商拥有A类或B类普通执照。

其三,施工合同签订时,双方并没有一个明确的开工日期。开工日期及工期是一般工程施工合同中不可缺少的条目,同时也是对承包商的约束条件。一个没有规定开工日期的施工合同意味着承包商可以任意地拖延开工日期而不受任何处罚。类似地,一个没有规定工期的施工合同意味着承包商可以无限期地建下去而不受任何处罚。显然,这两点对业主是极为不利的。

更有甚者,承包商借着合同的签订向业主收取了定金并堂而皇之地不履行施工合同规���的任何事项。定金的收取是为施工服务的,既然没有确定的开工日期,就不应该收定金。

另一方面,从业主的角度来讲,他付了定金可什麽也不能得到作为回报。可见,这样一个合同实际上不符合经济合同中的权利和义务对等的原则。承包商只收钱而不执行施工的行为显然违背了职业道德,而其行为也使业主蒙受了一定的经济损失。