同方谘询 - 浅谈业主在土地开发专案中如何保护自己(一)

一般认为,土地开发专案只与开发商有关,与普通民众关系不大,其实不然。大家知道,拥有独立屋是我们每个人实现美国梦的不可或缺的组成部分之一。买房之后,我们会发现或多或少,都得在现有房产基础上做些改进才能满足自己的需要,比如,最简单的,在后院加个天井;或者,院子比较大,想加盖一个运动场之类;再比如,加盖一间卧室或卫生间等等。在上述这些情形下,我们其实也是在以业主兼开发商的身份进行土地开发,只不过是规模小点儿而已。对於普通人而言,业主自己是无法完成这些开发专案的,大多需要雇请承包商。在工程建筑界,但凡谈到承包商,都会感到头疼。为什麽这麽说呢?答案很简单,因为承包商有太多的空间进行欠规范操作。那麽,作为一个普通人的业主,怎样做才能避免因承包商这样或那样的欠规范操作而蒙受损失呢?固然,寻求专业人士的説明不失为一条捷径。可是,常常有许多业主在遭受损失后才想起来求助於专业人士,或者就不清楚该向哪一行的人士寻求説明。本文通过一个案例,分析工程承包中承包商的一些欠规范操作,向普通读者介绍工程建筑中的一些基本概念,以説明一般人在碰到类似情形时,即使没有专业人士的説明,也能适当保护自己。

先来看一个案例。这件事发生在本公司的一个客户身上,事情的经过是这样的。这位客户大约在两年多前购买了一套住宅。开发商原先规划在坡下的一块平地上建运动场,后来由於房市走软,只好在房屋建成后马上将其上市,被这位客户买去。必须说明的是,该地产的开发商之一同时也是其承包商。办理交割手续时,开发商告知买主,坡下地块建运动场所需一切许可证已齐备,只待开工兴建即可。听开发商这麽一说,业主也急不可耐地想尽快地将运动场建成。在房产已经过户后,开发商还很热心地帮业主张罗着建运动场的事宜。开发商帮着找土木工程师,地质工程师,及土地平整承包商。与此同时,业主也与另一承包商签订了运动场施工合同,并支付了保证金。运动场承建商代业主向市里有关部门递交了土地平整图及地质报告。而在未获得市有关部门批复前,原开发商已于数月内“完成”了土地平整,并出具了由土木工程师和地质工程师签署的土地平整报告,并递交到市里有关主管部门。在数月内未收到市有关部门的回馈意见后,业主不得已去电询问有关情况。市主管部门调阅档案后告知,该运动场加建专案因未交付审图费而被搁置,业主应先补交审图费以便开始有关审批手续;同时令业主在土地平整图纸获得批准前暂停一切施工活动。在这种情况下,业主决定聘用我公司作为土木工程师,説明其从市里相关部门获取所需许可证以便使该专案进行下去。笔者接手该专案后,对该专案重新进行了设计,用不到七个月的时间从市里各相关部门获得批准。就这样,在中断约一年后,该专案真正具备了施工条件。然而,在确认原运动场承建商不具备资质后,业主取消了合同。原先的运动场承建商则藉口业主违约及该专案中业主存在违规操作而拒绝返还业主定金。业主不得已进入法律程式以讨回定金。从这件案例,我们可以看到,业主由於对土地开发专案的过程及手续缺乏了解并轻信了承包商的话而导致工期被耽误,并且经济上也遭受了一定的损失。那麽,在整个过程中,承包商是否存在欠规范操作呢?答案是肯定的。请看下回的具体分析。