郝琦律师专栏：房东与房客关系有关法律常识

每个移民大概都有过租房的经验。大家也许知道，房东与房客之间的关系处理不好时，就会扯上官司。下边就谈谈常常面临的法律问题。在加州，房东与房客是一门特殊的法律课程，因为这放面法律技术性非常高，也非常微妙，因此面临有关法律问题时，还是要咨询自己选择的律师，以便作全面地解释和处理。本文只能作为参考，和一般法律知识。

一般情况，租约到期，房客愿走，愿留掌握全在房客手中。 麻烦常常出在租约没有到期的情况下，一方要走或者一方要逐。这两种情形下，往往会导致房东通过法院裁决来逐客 (EVICTION or UNLAWFUL DETAINER ACTION)或者要求房租补偿：

1． 逐客动机

房东一般会有两种理由来通过法律方式逐客。一种是理由充分，合理逐客。有时也许理由并不充足甚至不合常理。

对於房客来说，一旦有被法院逐客的纪录，房客的信誉就会受到影响，在以后的七年到十年中对房客将来租房都会很不利。因此要妥善处理。

多数通过法院裁决的逐客案子都有通知要求（EVICTION NOTICE），当然，租约到期就不需要有通知。一般来说，如果月租合约要求30天的通知要求。某种情况下，比如，干扰，破坏，或者房客进行不法行为，法律只要求3天的通知。 尽管房东一般可以随意逐客，但是如果房东逐客的行为是报复性或者是歧视，那麽房东很可能会败诉。相对来说，被逐的房客也可以用这些理由作为辩护依据。

2． 通知的具体要求。（NOTICE REQUIREMENT）

法律要求房东给房客具体通知要求(逐客令eviction notice)，这样也是为了给房客一个机会处理相关问题以避免被逐。 比如说，在通知时间内，补上所欠房租或者其他所欠资金以及修正相关问题。

假如说房客对逐客令中所列内容不服，而强留下来，这种案子就叫做UNLAWFUL DETAINER (非法留居)。当然，如果房客逐客令如果不符法律要求，房客也可以此来反击房东为己辩护。逐客令一定要通过法院判决才能生效，法律不允许房东使用武力来强迫房客离开。

3。遇到被房东逐客该如何处理

应诉。很多房客以为收到非法留居的法院传票主动搬出去就了事了。其实不尽然。 因为，有时候，房东会坚持法院做出裁决，房客如果不应诉， 就算自动输了。 等知道了，就太迟了。一旦被裁决，要翻案就比较麻烦，而且费用要比应诉高。 因此一旦接到法院诉状，最好马上咨询律师，聘请律师应诉，千万不要耽搁。很多朋友为了省钱，自己出庭辩护，往往会输。 因为这方面的法律技术性很强，花钱请个好律师会事半功倍。 如果耽误或者因为省钱硬着头皮应诉而输，信誉会受到长期影响。

4． 其他有关常识 – 隐私权

房客在申请租房时，常常要填些表格，要给房东提供很多个人隐私资料，比如，收入，社安号，银行信息，债务等等。法律对这些私人隐私是绝对保护的，规定房东不可同别人共享。

另外， 一旦租到房子，按理说，房客是买下了所定时间段内的绝对使用权。一般人不经过房客允许或者法律允许情况下不得进入干扰。在租约期间，房东一般在法律允许范围内才能进入房客房间， 比如，紧急情况，双方同意维修，房客已搬离，或者有法院命令。在此情形下，一般法律要求房东预先24小时通知房客。

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