郝琦律师专栏：建筑承包商的有关权利

技工先得权(MECHANIC’S LIEN)和建筑法的一般法律常识

每个美国人都有一个简单的梦，那就是拥有自己的房子和土地。买了房子和土地后，又免不了要盖房子，装修，改建，加建和其他建筑方面的工程。

另一方面，除了专业建筑师以外，我们日常生活中也常常会遇到很多新移民面临不懂英文，工作难寻，为了生存和养家糊口，凭着一双勤劳的手，去做不太用语言而又有一定技术性的建筑工人或者建筑承包商。

那麽，假设一个房主想加建一个卫生间，找到一个承包商， 谈好了价钱，签了合约，但是，承包商或者建筑工完工后，房主找理由不付钱给承包工人和承包商怎麽办呢？还有，即如一家开发公司买了块土地盖新房子，房子盖了一半或者完工之后，公司资金周转不开，欠建筑商的工钱和材料费不付，这种情况建筑工和承包商又有什麽保障呢？当然，到法院去告房主/地主毁约，但是到法院也不见得就能完全保证将房主/地主所欠款完全追回来。如果房主/地主同时欠很多人的债，资不抵债的情况下就要看谁的权利在先，谁就先得到赔偿。 因此这方面的法律常识不仅对建筑承包商有帮助，对房主/地主，和土地开发商也有很大的保护用途。

MECHANIC’S LIEN-技工先得权是什麽？它对房主又有什麽影响呢？

A. 建筑商的权利：

建筑方面的技术工人，建筑方面的承包商只要有为实业/土地拥有者或者房主提供建筑服务，或者建筑材料和器械都有这个特殊的先得权利。也就是说，假如业主/地主/房主不付工钱，材料钱，器械钱，法律规定，对这方面人员的欠资，可以从土地/实业上去争取。简单的说就是， 人不付，房来付。这个权力如果处理得当，要比第一债权人（银行）的权利还优先。

B. 房主/地主的绝对责任

技工先得权（MECHANIC’S LIEN）赋予建筑工人，建筑商一个优先债权人的身份。很多情况下，房主/地主会授权主要承包商另请别的承包商来提供不同的服务，比如，木工，油漆工，水工等等。原则上，这些不同的承包商是同主要承包商来签约，但是，如果主要承包商毁约拒付这些承包商所提供的服务和材料； 法律上，房主/地主就有绝对的责任。 这些承包商可以通过技工优先权法来保护自己，把所欠资挂到房主/地主的土地和房产上。即使主要承包商从房主/地主那里拿到了这笔钱，但是拒绝转付给这些和他签约的承包商，这些承包商就可以利用技工先得法律，将所欠资挂到房主/地主的房子土地上。

C. 房主/地主的具体麻烦

如果房主/地主的房子土地上挂有MECHANIC’S LIEN, 而还是拒付这方面的欠资，他们会面临什麽样的麻烦呢？

第一， 房子/土地可能会被拍卖（foreclosure）>
第二， 为同样工程付双重的钱。如上边所举例子，有时候房主/地主已经付钱给主要承包商，但次承包商没有收到所得报偿。>
第三， 有MECHANIC’S LIEN 挂在房子/土地上，还会影响房主/地主抵押贷款，或者买卖这栋房子或土地。

当然，这方面的法律细节不是短短一篇常识性的文章可以说得清楚，比如，在挂MECHANIC’S LIEN 之前需要做些什麽，如何有效的去挂MECHANIC’S LIEN, 如何实现这份优先权等等还是相当复杂，因此如果有这方面的具体服务要求，请直接和我们律师事务所联络，我们会竭诚为您提供服务。

郝琦联合律师事务所
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