《许志明律师专栏》 房东vs.房客 Part I

要找一个理想的居住环境是所有来美国的人第一件就会面临的事情，租一个好的房子除了选择好的环境地点之外还要避免面对房东与房客之间的纠纷，所以在纠纷发生之前就做好事前的预防是非常必要的。当您了解作为房东或者是房客您有何种权利义务时，当问题发生，您就不会求助无门或者是任人宰割。许律师将用一系列的文章介绍房东和房客之间的权利和义务，并将讲解法律的规定和实务上的作法。

当您搜寻各式各样的媒体资源，找了许多的房子也参观过许多待租的住宅后终於决定了一间满意且符合您预算房子，一切都准备就绪后准备和您的房东签约前您必须留意一些问题，例如，口头上的协议是否已经有法律上的效力？Lease agreement 和Rental agreement有什麽不一样？他们之间的优缺点是什麽？要注意哪些契约上的事情呢？哪些东西我必须写下来才能保障我呢？

RENTAL AGREEMENTS AND LEASES
在您租一个单位之前，房东和房客必须要选择一种协议：短期租约(Rental agreement)或是长期租约(Lease)。这种协议的达成让房客有了居住和使用房子的权利，我们称之为租赁。

短期租约(Rental agreement)是以一个较短的周期为付款的期限，例如每日、每周、每月。以每月付一次周期我们称为month-to month rental agreement又叫做month-to month tenancy，这是最常见的一种租赁期间。这种租期的到期日是在每个月底，之后每付一次房租就视为续租。Rental agreement不会协议租期总共是几个星期、几个月，只要房客继续付房租，房东没有请房客离开，房客就可以继续使用房子。

短期租约时间的长短影响了三件事：
1. 房客多久付一次房租
2. 如果房东或房客要终止合约时多久之前要通知对方
3. 如果房东要更改合约之中的条文或租期的长短多久之前要通知对方

口头租约协议Oral rental agreement
口头协议是指房客和房东以口头达成协议(没有任何的文字记录)，房客同意一段时间支付房租，即使没有以任何文字记录，这种契约仍是有效的。但是如果房客和房东之间因为某些因素产生了纠纷，双方将没有办法能够保障或证明自己的权利。然而即使是口头协议，房东仍然有义务要给你一些资讯，例如：房东的名字、地址、电话、代理人的资料、谁负责收取房租、房租以何种形式付款(现金、支票、汇票)。在有些情况下口头协议还是必须要写成文字记录，例如：房客打算租房子多久(九个月、一年)、房东允许饲养宠、房东同意支付所有的花费(水电、垃圾处理费、园丁)。另外需特别注意只要房东和房客达成一年或一年以上的租期，依据法律规定就必须要写成协议，如果没有写成协议的话契约就没有拘束力。

下一期的许志明律师专栏，将为您继续介绍「文字租约协议」以及「长期租约」。

许志明‧薛尊仁联合律师事务所
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