陈建友房地产律师专栏：此地无银三百两

一个人手头紧而又急需用钱的时候，难免会考虑向身边的亲朋好友伸手借钱，熟悉的人往往在救急的情况下，会同意借出钱来，而不要求借方支付任何利息。但有时候为了面子，或需要借非常高的数额，借方害怕连累他们，因此宁可向陌生人贷款。当然，即便陌生人同意贷款，也不可能不收利息。

自古以来，许多西方文化认为，利用金钱来挣钱是不合乎伦理的事，所以把放高利贷视为趁人之危的卑鄙行为，因此美国境内的某些州曾经透过宪法严禁高利贷。加州也不例外，自1918年以来，加州宪法禁止高利贷，行之有年，但这老旧的法律对於高利贷的定义，也不断地适应社会的需求而演变，时至今日，原本以12%定为高利贷的门槛利率，经过几次的修订后，已逐渐降至现今的10%。

然而，某些用途的贷款甚至是以更低的利率定为高利贷的门槛，比如若贷款是为个人住家所用，那麽高利贷的门槛利率是联储会的「discount rate」加5%。意思是说，在目前超低利率的情况下，联储会的「discount rate」是0.75%, 则住家用途的高利贷门槛利率是5.75%。门槛虽被拉下，但为了因应市场的需求，宪法允许2种贷款不受管制。

一般金融机构所提供的贷款，或房地产经纪所「安排」的房贷，是不受高利贷法律（「英usury」）的管制。故此类贷款如信用卡所索取的利率，即便高於10%，也不违法。往往在地产买卖中，如买家需要私下融资才能筹足资金完成交易，经纪人为了保住佣金，会为买家「安排」向周边熟人，甚至於陌生高利放贷者要求借贷，来促成交易。

有位地产经纪代表一位买家购买一块价值上千万的商用土地，一笔数额相当大的交易。由於买家资金紧绌，必须在1星期内筹约3百万现金，而经纪人为了保全佣金，於是自告奋勇代表买家向他「亲戚」借为期6个月、利率12%的3百万本金。

经纪人也主动为借贷双方洽询地产律师为该贷款准备票据及抵押书，以买家的另一商业房产作为抵押。律师只能代表其中一方，由於准备文件的费用是由买家支付，而且由始至终，除了与买家及经纪人见过面，律师从来没有与那位「亲戚」有任何沟通或谈话，於是律师选择作为借款人（买家）单方律师，并因应经纪人与买家的恳求，且在经纪人每日几通电话的催促下，律师马不停蹄地在最短时间内完成文件，然后经由经纪人传递给双方，徵求他们的认同。

之后，经纪人要求律师删去贷款协议里头一条关於点名经纪人为贷款「安排者」的关键条件，说是出於借款人的异议。律师以为是经纪人本身出於隐私顾虑，对自己被点名有意见而已，於是仅删除了「安排者」的名字，保留了其他文字，原因是贷款利率超过10%, 除非是经由经纪人「安排」，这笔贷款就触及高利贷法律，况且这麽做是顺理成章，确实也是他「安排」的贷款，整个联系工作，包括向律师传达贷款条件细节如本金、利率、贷款期全部出自於他口里，以及借贷两方之间的沟通，这一切难道不是他「安排」的吗？

作完这一小修正后，律师又再次传递文件给经纪人，而经纪人又再次的要求律师删除整个条款，但律师坚持保留它，此次律师把高利贷条例的明文规定发送给经纪人，不仅让他理解这条件的关键性，还提醒他这麽做事实上也是为了避免争议，甚至於保护他「亲戚」，否则是他的「亲戚」倒楣面临不仅民事还有刑事后果，最终不仅民事惩罚是被禁止收取非法利息，若法院认定是蓄意放高利贷的话，还会有牢狱之灾。可是经纪人不仅始终从不表白自己并没扮演「安排者」的角色，到最后关头还参与协调放款及登记抵押书工作，不像纯粹是介绍人。

经纪人事后还由代表律师来信抗议买家律师坚持保留贷款是经纪人「安排」的此一条款，为何当与买家律师谈及高利贷事情之际，不声明他不扮演「安排者」角色？难道他别有用心？或许是急功近利，经不起摆在面前的几十万佣金的诱惑，还事后恶人先告状，以为这麽做就能撇开责任？

其实他是害己害「亲戚」，因为电子证据确凿，足以证明他的行动跨越了「介绍人」的界限，律师函不只起不了撇清作用，还让整件事情欲盖弥彰，适得其反，搞不好该「亲戚」是位见不得光的神秘人物，万一拔出萝卜带出泥，后果不堪设想，举措实在令人觉得匪夷所思。

文：陈建友律师