陈建友房地产律师专栏：投资地产永远不用缴利得税可能吗？

4年前有位匿名的女士曾经打电话向笔者提出这个问题：如果一个人把现有的出租屋出售，然后以1031交换方式去购买一栋房子准备作为自住屋，住满2年后又将它出售，那麽卖房后获得的资本利得是否就完全能避开支付利得税了呢？

美国没有「免费的午餐」

当时笔者听了不禁菀薾，认为这种想法简直是异想天开，不可能的事儿！总觉得若能够达到这种效果，别说矽谷的富人，几乎每位拥用至少一个出租物业的人士都会争先恐后的排队来了解，如何永不缴利得税的秘诀。於是笔者就很客气的反应说：「国税局是没提供免费午餐的，无论如何，利得税是逃不掉的必缴税，总有一天是需要缴的，不是您缴就是您的后代缴。」

表面上看，笔者给予匿名女士的答案似乎顺理成章，一点都没有错误，因为自住屋不是用来出租的，不能算是投资物业，而1031交易只限用於以投资物业交换另一投资物业。因此，若实践了，这两笔买卖交易就不合格作为1031交换延税用途，就这麽简单。

投资房子的节税秘诀

当然，笔者当时实际上不是如此解读她的问题。其实她虽没明确的说出来，但笔者理解她是在问说：若卖掉出租屋，然后再去购买一栋准备将来自住的房子，但为了满足1031税法的要求，先把买下的房子作为投资物业，一买成就以出租方式经营物业一段时间，日后停止出租后自己迁入其中，把它当作自住屋，住满两年以上才售出，如此结合1031延税与121免税的功能，以吸取两种不同税法的优惠，进而达到完全不缴利得税的功效，可行吗？

即便是这麽解读她的问题，笔者潜意识中认为这是绝非可能的事情，想像国税局是不可能刻意的留下这麽大的漏洞而至今不将其堵住。於是对於匿名女士提出的问题，笔者就没做进一步的跟踪。

可是4年后又有位陶先生提出类似的问题，两个情况的区别在於陶先生是专为他的退休规划而登门造访向笔者咨询。既然是付费的客户，笔者不得不为他作出深入的探索，尽管乍时对於同一个问题，笔者早已立下同一定论，但鉴於陶先生是客户，基於不违反职业道德的考量，笔者还是决定投入充份的时间去「探索真理」，带着「大不了最终探索的结果再一肯定了我对这个问题的见解」的态度。以下是笔者对现下的税法探索后的结果及分析：

如何结合运用1031与121税法来节税

自美国国会於2004年通过「为美国人创造就业法案」（American Job Creation Act of 2004)后，结合1031及121税法的功能是一种具有「杀伤力」的个人遗产规划的运作。

自2008年「住房及经济复苏法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通过以后，121条例已再次经过修订，主要是针对於匿名女士所提出的问题：即出售一栋出租转换成自住用途的房子，并满足121入住时间的要求，利得不超出免利得的数额上限的话，是否就能永远不必缴利得税？此前，如此运作确实能够达到那个功效，但121条例於2008年被修订以后，这个漏洞已被堵住。

现下的税法是，即便屋主能满足121各个条件，若房子曾经用来出租，那麽，售房时的利得就必须按出租及自住两者的使用时间与总持有时间的比例来计算，比如屋主买下房子10年后卖出，前面8年用来出租，最后2年用来自住，80%的利得不合格免税，只有20%合格免税。比如房子由夫妻共同拥有，利得是刚好50万，那只有10万能免税。

虽然121经过修订后，结合使用121及1031的「杀伤力」已稍被削减，其功能继续存在、可以藉用以下3种情况来示范。

一：出租屋转换成自住屋（过去未曾以1031买下）

如果房子非经由1031交换方式买下，买成后作为出租屋，屋主只需在准备卖屋的前5年内，先入住24个月以上再上市出售，就可利用25万（单身）或50万（夫妻）的121税法下的免税优惠，但只能够享用部份的免税额，因为此前，该物业曾经作投资用，屋主能使用的免税额是取决於房子作为自住屋用途时间的长短，原则上自住的时间越长，比例上所能享用的免税额越高。

二：出租屋转换成自住屋（过去曾以1031买下）

第二种情况与第一两者之间的免税额的使用限制上大同小异，区别在於房子在前者情况下是经由1031交换方式买下。屋主以投资物业将该房子出租一段足以证明该房子确实是有被用来作投资用的时间，一般12至18个月以上，然后再入住两年以上后才出售。重点是「为美国人创造就业法案」要求屋主必须持有该物业至少5年以上，才能够使用121免税优惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同样地，自住的时间越长，能享用的免税额越高，实际能享用的免税额的计算方式无异於第一种情况。

三：自住屋转换成出租屋

更有一种情况是因房子的净值超出了50万的121免税额，因此为了完全免缴利得税，尤其是超出50万利得特别沈重的税缴，更有人会绞尽脑汁, 设法以1031交换方式暂且把税缴缓后，日后再从长计议。税法允许屋主在此情况下搬出房子，将其转换成出租屋，以1031方式延税。

问题是，到底需要出租多长的时间才不会让国税局对於屋主已具体把该房子改变成投资物业产生质疑？其实这个问题没有一个明确的答案，当然，时间越久，国税局的质疑就越小。有专家建议12个月以上的出租时间。

一旦出租了足够的时间，屋主即可卖屋并能享用高达50万的121利得免税额，并且能够将剩余不能以121免除的利得以1031交换方式再投入另一投资出租屋，则1031交换买下的出租屋亦可转换成自住屋，往后屋主一样可以以上第二情况运作。

笔者从以上分析所达到的结论是，国税局虽不提供「免费午餐」，但不排除颁发超值的「折扣卷」，您就是要懂得透过什麽渠道去领取它。笔者也在此向匿名女士深表歉意，希望她能有机会阅读这篇文章，选择以上对她最有利的策略来运作，从而省下大笔的税金。

文：陈建友律师