陈建友房地产律师专栏：房市降温撩起EB-5的遐想

近来媒体上所报导的经济数据，令人不禁对房市未来的走势感到疑惑。从年涨幅看来，虽然整体而言，2014与2013年相比，房价确实还在成长，但年涨幅已连续几个月持续缩小，销售量也与它同步而行，这到底是什麽迹象呢？

往好的方面想的话，或许这意味着市场走向正常化。去年的异常表现已经成为过眼云烟，至少对於低价位房屋来说，「抢房」时代已显得非常遥远。按理说，买家不需要为「抢房」苦恼，过去抢不到房的买家现在应该庆幸会有更多选择，但为何买房的人数不见得有所增加，而卖房的人数又开始减少了呢？

薪资更不上房市复苏的脚步

有人说，去年房价的狂涨给诸多屋主带来无形的心理压力，尤其中产阶级以下人士畏惧卖房后会因房价太贵而买不到替代屋，因为过去几年的薪资成长缓慢、跟不上房市增长的脚步，加上房贷利率略涨，而目前贷款审核还相当严格，他们会为卖房后买房时贷不到款而担忧，因而裹步不前。

四月份的就业数据显示，失业率已降至自2008年以来的最低点，但为何又有人会为目前6.3%如此可观的数字而产生一丝隐忧呢？或许原因所在是，数据显露了美国经济上产生的一种生态变化：联准会过去几年所实施的量化宽松政策所创造出的，主要是更多的低薪工作岗位，意味中产阶级已逐渐开始领低薪。这种趋势对於整个社会的进步来说，不是一件好事，而房屋销售数据本身也反映出这个变化的存在。

供应失衡状态仍持续

例如，2014年的第一季全国房屋销售数据显示，与去年同期相比，价位百万以上的房屋的销售量增长了约30%, 而50万以下的房屋却下跌了近15%, 从表面上看，这个现象的产生或许出於法拍屋的市场持续萎缩，即投资客慢慢地退出法拍屋市场，但从深层面来看，这些迹象或许反映了美国贫富悬殊问题的严重性。

对房地产业者来说，这些若干现象的综观并不理想，难免会在他们的心里头引发一种一叶知秋的感觉，导致一部份人会觉得房市开始降温了。有专家说，房市可望持续复苏至少两年，但没人能确定往后的日子会是什麽样的。然而，贫富之间的鸿沟扩大的问题若不改善，最低薪资不被调整，房价不断的增长，而房屋的可负担性持续下降，未来的房地产市场会恐怕不健全。

EB-5资金与日俱增

过去几年，由於中国大陆在政策、环境及经济方面产生的变化，即政府开始「打老虎」、大城市受雾霾侵袭、中产阶级经济地位的提升及房价下跌等综合因素，导致大量资金外流入世界几个国家，其中美国从投资移民方案EB-5 因而引进了不少资金，这类资金多少带动了并且支撑了房市的复苏。与此同时，加拿大政府已经关闭了投资移民的大门，这个举措迫使原先想移民加拿大的中国人把资金转向美国。

美国政府推行EB-5投资移民的目的，在於利用外资创造就业、改善经济，投资者可以不必以职业、亲属、政治庇护等方式移民美国，而是以可承受风险的投资换取绿卡。审核投资移民案件时，移民局不在乎投资者赚或亏钱，只在乎他们的资金是否可为美国的经济作出贡献，以创造职业岗位衡量资金所带来的经济效益，所以，即便投资者最终血本无归，可是，若能满足创造就业的要求，可以笃定了绿卡的审批，故EB-5投资移民颇为中国人青睐。

地产经纪以EB-5「雇员」来聘雇可行否

大陆政府「打老虎」的任务总会告一段落，而「热钱」外流的管道或许会被封锁。若现今的房市两年后停止复苏，届时房市将会陷入萧条，许多地产经纪将失去工作， 在所难免。对地产经纪来说，失去工作严格上不能称为「失业」，在美国政府尤其是国税局的眼里，因为他们向来是以「独立承包人」（independent contractor), 而不是员工（employee)的身份，受聘於地产公司，所以即便没有工作，也领不到失业救济金，而他们的就业岗位也从不被纳入失业率统计数据，年底领的是「1099」而不是「W2」。

用EB-5去为他们创造就业机会就必须先把他们从独立承包人变成员工，但这种聘雇方式在地产界里，除了大开发商或金融机构以外，对一般连锁或小型的地产公司而言，固然是不落窠臼、创新的作法。这种聘雇模式恐怕不太吸引地产界里的佼佼者，因为他们食髓知味，靠纯佣金不受基本薪的报酬体系赚取百万年收入行之有年，时至今日确实已积重难返。

但对初入行的地产经纪可能另当别论，尤其是被媒体两周前提及的100万「毕业即失业」的高材生人群当中，正考虑步入地产行业，宁可自立更生而不愿傍「家长」门户的年轻人，在僧多粥少的环境下打拼并不容易，雇员的聘雇方式可以为他们增加收入的稳定性。

地产业可靠EB-5创造就业岗位

EB-5创造就业岗位的理念可帮助美国政府解决这群年轻人的失业问题。当然，对於以投资移民申请绿卡的投资者而言，创造就业机会只不过是为了满足移民局的要求、取得绿卡，不论是投入50或100万的资金，一旦资金来源的合法性被移民局肯定，就能即时取得临时绿卡。

一般从呈交I-529表格到获准临时绿卡需要大约9个月的时间，而要等待大约2年半之久的时间才能从临时绿卡转换成永久绿卡，这整个过程既能创造10个就业岗位又能保全资金最好不过，但若能保全资金却证明不了已创造10个就业岗位，最终拿不到绿卡、移民不了，那麽办投资移民就毫无意义了。

以100万资金营运地产公司办EB-5投资移民是绰绰有余，不愁因2年后因资金全被消耗掉而导致投资者失去维持10个就业岗位的经济能力。何况移民局不要求薪资与学历成对比，所以可以以法定的最低时薪，按EB-5的全职岗位的定义，即以每周35工作小时的上班时间来支付员工，并设置一套佣金系统奖励员工，如若成功促成一笔交易，员工亦可从交易中与地产老板分享佣金，类似开发商的运作方式，这种基本薪资及佣金混合报酬方案与传统全纯佣金的理念稍有分歧。

有些人会觉得这种做法过於脱离传统、不实在，但有时候惟有敢於尝试的精神才能为人类带来进步，类似乔布治及马云等成功事业家何尝不是靠这种精神创造历史。

文：陈建友律师