陈建友房地产律师专栏：不允许养狗房东成箭靶

美国是一个重视人权的国家。故联邦与各州包括加州，都设有禁止就业及住房歧视的法律。在就业与住房这两个领域里，具有某种特性或拥有某种信仰的人群是受歧视法律的保护的。

在住房方面，法律一概禁止房东在出租时，不公平对待房客，包括有残障的房客。法律所公认及保护的残障特性不仅是生理上的，还有心理上的，而一个人到底有没有残障，从表面上未必观察得出来。

基於清洁、保护产物、减少噪音的考量，有一部份的房东偏向把房子出租给不收留宠物的房客，采取了「无宠物」政策，在租约里头设置「无宠物」条款。「无宠物」条款本身并不违法，而是法律不允许房东采取零容忍政策。

我需要宠物陪伴房东却不允许

有些房客会在申请租房时，刻意的告知房东他有躯体或生理上的残障，生活中不能缺乏一只服侍狗(Service Dog)或伴侣狗(Companion dog)，希望房东能够给予一个容许，不坚持「无宠物」条款，有些甚至还告知房东，他已经获得医生的残障监定。还有一些是在签署租约且已搬进住房之后，才告知房东他因患上精神病如忧郁症，而须要收留一只伴侣狗帮助治疗。法律对此的要求是，面临这种请求，房东必须给予房客合理的便利，意思是说房东不能不允许房客养狗。

由於顾虑被告歧视，很多大型经营租赁事业的房东，基於生意上的考量，已经不实行「无宠物」政策，反而是中小型的房东对於这方面的法律与风险不熟悉，或是由於个人因素，如考虑未来还要把出租房收回自用，不想房客留下挥之不去的狗尿味，而执意实行「无宠物」政策时，就会无意中触犯了残障歧视法，惹祸上身。

假房客真测试

外界人士可能不知，大都会区如洛杉矶、旧金山等城市里，存在着不少反歧视的非营利组织，它们的宗旨在於维护歧视受害者的权益。历年来，自从法院允许非营利组织以间接的方式，以歧视受害人的身份提出诉讼以后，它们就如雨后春笋，接二连三的成立起来。

由於政府给予它们的经济支援有限，在彼此的互相激烈竞争之下，加上歧视法给予受害者的极端保护，歧视诉讼已逐渐成为了它们的财务资源。除了受歧视委屈的房客给它们带来诉讼机遇外，它们内部也雇用「Tester」（测试者的意思）利用「钓鱼」方式设置陷阱让屡犯者「上钩」。

「Tester 」的主要任务是乔装房客，联系被瞄准的房东，测试是否有歧视行为。这些「应徵者」会骗房东说他患有心理病并要求房东给予便利，允许他养伴侣狗，若测试成功，即房东非法不容许有宠物，他们将会准备报告以便将来对付房东。法院不仅认定使用「Tester」来测试歧视行为的合法性，还认定「Tester」提供证词的可靠性。在法院的眼里，这个族群是义工，不谋私利，没有作假证的动机。

小型投资客容易踩地雷

它们所寻觅的目标，主要是经营租赁业务的中小型房东，因为经营大规模出租住房的公司熟知歧视法律，一般都设置好防范措施，行政上也相当守法，不容易触犯歧视法。反之，小型业者因不知法，则比较容易「上当」。

房东一旦「上了当」，难免需要破财消灾。歧视受害者一般会透过网路找到这些非营利组织「拔刀相助」，它们一般先会代表受害者投诉至美国住房城市发展局（HUD），一方面是利用政府的资源去向房东蒐集更多的证据，另一方面是透过HUD与房东进行谈判，以不经过诉讼的渠道去获得「赔偿金」，尽管从房东的看法，所谓的「损失」是它们「制造」出来的。

若协调谈判不成，它们内部所雇用的律师将以诉讼途径，一般会把房东告到联邦法院，因为在维护房客不受歧视方面，联邦法比州法更有利於房客。例如，若房东被证明蓄意歧视房客，因为是蓄意行为，法院还可以额外裁决房东付出一笔惩罚金。在此方面，联邦法所设定的证据门槛，远远低於州法。

其实，不公平对待有残障承租者也未必是蓄意的才能算是歧视，往往许多初入行的业者刚移民来美国，会因不理解歧视法而不小心犯错。可惜不知法并不能当作辩护理由，违规者终究难逃一劫。所以，从经济上来说，到底「无宠物」政策值不值得，也是值得让人深思的。

文：陈建友律师