陈建友房地产律师专栏：淋浴盆漏水该谁埋单修理

购房时，买主会在乎房子是否有受HOA管制，因为有HOA，就意味买下这房子以后，每个月要缴HOA费，一笔额外的支出。所以对一般买主而言，房子有没有HOA，以及每月需要付多少HOA费，也成为了他的考量因素之一。

其实，更深入去了解的话，房子有HOA所意味的，不仅仅是支出而已，还涵盖一些与管制相关的问题如使用、维修、外观方面的限制或责任。HOA是「Homeowners Association」的简称，集合住宅的特性，一个由屋主组成的管理委员会所营运、出於法律的要求而成立的组织。

多数亚裔平时持有「自扫门前雪，莫管他人瓦上霜」的态度，所以不常参与或理会HOA所作出的决定，只要不涨HOA费就好，其他什麽也别管。往往会有人埋怨HOA费如此昂贵，却不去了解所缴交的费用到底被用到那里去了。

一直到突然有一天，房子有损坏，或有重大维修项目，甚至於因房子漏水被楼下的居民起诉了，才恍然大悟提问，HOA是否应该拿钱负责修理，或是否有保险可以索赔？

到底HOA对於那些项目需要承担责任，取决於几个要素，端视房子损坏之处是否在HOA的责任范围内，或损坏原因是否出於屋主本身的疏忽所引起等。借用以下陆先生的个案抽丝剥茧一番：

陆先生买下一个集合住宅，从未迁入房内，第一天开始就一直是作为出租用途。他的单位位於一栋5层楼高的集合住宅楼宇中的第3楼，曾经被其他屋主拥有一段时间，前任屋主在陆先生购房交割手续办完之前，从未告诉他这房子曾经有漏水问题。

房子出租后不久，漏水的问题就呈现出来了。有一天，住在1楼的一位屋主向HOA投诉，说他的浴室天花板上长霉，而上层的空间里头含有大量潮湿，令他怀疑楼上其他住户的浴室有漏，要求HOA对此展开调查。

HOA顺藤摸瓜，沿着潮湿的线路追根到陆先生的浴室，把浴室地面的瓷砖掀开后，发现浴室底下的淋浴盆有漏，於是把矛头指向陆先生，将一切责任推卸於他的身上，撇的一乾二净。

陆先生不明白，依他的一般认知，屋主只需要为房子由内墙面向内的部份负责维修，其他的如房子的结构、外墙、邻里共用内墙中间的空隙及屋顶一律应属於所谓的「Common Area」（中文「共同领域」的意思），属於HOA的部份，难道淋浴盆就不符合「Common Area」的定义吗？对此众说纷纭，莫衷一是，其实淋浴盆就处於一个灰色地带。

除此之外，陆先生也会考虑，到底是他自己或HOA的保险公司需要出面理赔。而淋浴盆本身的修理，看来得陆先生自己掏腰包，因为这不在保单的范围内。至於1楼的损失，还得查究1楼霉菌滋生的原因，才能断定，而且还得看看到底陆先生所购买的保险有没有包括租赁。

事实上，这个个案也另有环节，在发现淋浴盆漏水之际，不久之前，陆先生的房客因不小心忘记把洗脸盆的水龙头关了，导致水槽过满而溢水，大量的水从陆先生的住宅流入楼下单位，包括以上所提及的1楼住户。这个由房客的疏忽所引发的事故也给予陆先生与该1楼住户之间未来的诉讼带来了一个扭转。

原因是，房客在这种情况因纯粹是自身的疏忽所造成的第三者的损失，完全由房客负责承担，与房东无关，而由洗脸盆溢出来的水量远远超出淋浴盆的点滴漏水，所以若能证明该1楼的浴室内的霉菌的滋生是洗脸盆大量溢水所造成的，那麽陆先生唯一须要担心的一件事就是把淋浴盆修好，而与1楼住户之间的法律问题相形之下，HOA是否应否负责埋单修理淋浴盆，已经不显得值得追究了，只要不须为1楼的损失负责。

虽然不同集合住宅区所拟定的「CC&R」（如同一个国家宪法的HOA的管制文件）对於「共同领域」所采用的定义如出一辙，大同小异，但常见的「CC&R」中不明确说明淋浴盆应归谁负责维修，万一不幸遇上淋浴盆有漏，导致楼下单位因此而损坏，不妨查阅「CC&R」看看是否有何漏洞可钻，可以以HOA维修失职为由予以推托。

文：陈建友律师