陈建友房地产律师专栏：教育与地产不再是风马牛不相及

随着中国经济的崛起，大陆富豪的人数也跟着与日俱增，近年来从大陆移民来美的人数也增加了。而且许多新移民是纯粹为了子女的教育而来的。於是在选购房子定居时，许多华裔买家会以学区的优劣作为核心的考量因素，具有优良学区的城市就因此颇受华人青睐，逐渐成为了华人聚居地。

现代的华人子女是在丰衣足食的环境下成长的，他们不愁吃不愁穿，父母亲既重视他们的教育，又具有良好的经济条件给予他们最好的教育。而教育也随着时代在改变，它已不仅是送孩子上学读书，接他们放学回家做功课而已。现今的新趋势是，教育还要包括培养小孩的才艺、领袖能力等才算完整，让他们能跟上潮流、「爬藤」，才算尽了父母的责任。

教育费一年比一年高，所以连家长的财务与儿女的教育也需做出缜密的分析和规划，从而省下昂贵的学费。媒体上出现了据说能够帮助有钱人为子女申请到助学金的广告，尤其吸引人。故与教育相关的行业正百花齐放，日益蓬勃，已经不仅限於像80年代常见的周末中文学校了，而华人家长为子女的教育越来越愿意消费。这个趋势带来了无限商机，也创造出一个前所未有、规模庞大的新兴市场。

南加的尔湾是个典型现代化城市，也是从事教育的商家瞄准的新兴市场所在地。此地的华人人口正在迅速成长中，这里的华人人口虽低於圣盖博谷周遭城市，但他们的平均消费能力却超出居住於圣谷的华人，而且尤其重视子女的华文教育。

创校历史悠久的尔湾中文学校就是一个见证。位於Roosevelt街、近Jeffrey大道是尔湾中文学校目前的根基地。或许是拜它历年来的稳定成长之赐，加上周围5英哩内优良学校群聚的原因，这个地方已经被视为是发展教育业的黄金地。教育商家因此纷沓而至，开始购买或承租紧挨着尔湾中文学校的办公楼，逐一的将其改用成教室，提供各类与教育相关的服务。在这里华人子女可以学习音乐、绘画、语言、数学、电脑等，家长可以在申请助学或奖学金方面获得专家的协助，因此已经有人开始把这块黄金地称为「教育中心」了。

尔湾政府对於城市的管理井然有序，尤其重视教室的安全。入行还不久的商家会因不事先详细了解所需许可证种类而犯错。前一阵子有两位同是从事教育行业的商家就因刚从外地来到尔湾，不熟悉当地的情形而发生争执。其中一位商家刚在「教育中心」里头买下一栋两层高的办公楼，打算将二楼留给自己用，将一楼分租给其他教育商家使用，於是聘用了一名自诩为专精教育用途的商业房产的经纪为他找房客。

另一位商家透过这位地产经纪与这位商家签订了一份租约。房东与房客虽同是从事教育行业的，但双方都不知道，尔湾的建管部对於教室所要求的许可证与一般的办公室是不同的，办公室用的是「B Permit」， 只允许容纳最多4个学生，而教室用的是「E Permit」，同样大的房间，可以容纳20个学生，确实是有天壤之别。

租约规定房东负责装修，可是却没提及应该申请那一类许可证。房东认为合约允许他只提供「B Permit」， 而房客却不认同且坚持「E Permit」，两人就因此对薄公堂。而地产经纪却推卸责任，说房客有责任在签约前先由律师为他检查合约后再签。其实身为双重经纪，他很可能责无旁贷。若他早知道详情而不告知双方，那是诈欺，若不知道而不事先查清楚，那是失误。

这两种许可证的区别，主要在於「E Permit」所需要的耐火等级较高，发生火灾时能够给予学生更多的时间逃离现场，因此同样大的空间，造价会比「B Permit」高出几倍。

这个例子可以作为借鉴，在签署任何特殊行业用途的租约之前，务必查询有关政府部门的要求，以便在租约里头详细写清楚双方愿意承担的责任，以免因合约含糊而闹出官司来，劳民伤财，被官司折腾数年，最后还痛失商机。

文：陈建友律师

www.kennytanlaw.com
www.kennytanlawblog.com
www.twitter/kennytanlaw