陈建友房地产律师专栏：前任屋主的告白书是把双刃剑

试问：有多少人在出售自己房子的时候，会联想到要把他原先购房时，卖家（即前任屋主）曾经给过他的告白书找出来看看，以便协助他为买家作出房子状况的全面、完善告白？

大多数人连想都没想过这个问题。原因是，按惯例，一般代表卖家的经纪，在协助卖家填写告白书时，是不会叮咛卖家找出过去前任屋主给予他的告白书作参考，甚至於只提供表格给卖家自己填写。

当然，加州地产法律也没明文规定，卖家在售房时，一定要将前任屋主所提供给他的告白书转交下一位屋主。而且，加州地产商协会所制订的标准买卖协议也没设置任何超越法律要求的条件，来确保新屋主对所购买的房屋的本身状况能够获得极全面的了解，再作出最终购买的决定，以免他日后「误会」卖家对其所所卖房子故意隐瞒缺陷，但其实那位卖家本身也是曾经被蒙骗的受害者。

再试问：有多少人在购屋时会刻意向卖家要求，提供给买家他过去从前任屋主手里取得的告白书？

亦然，恐怕也没有几个人会这麽做。一般在加州买卖房子，地产经纪是不会考虑，向卖主求取前任屋主过去所提供给他的告白书的。买主就更不用说了，一般都会由代表他的经纪为他费心去照顾他的利益，经纪不提的话，买家也不会考虑这麽做。

以下两个案例可以给大家做参考。

林女士是一位虔诚的基督教徒。4年前她卖了一栋房子。这房子她曾经加建了一个小卧室，当时没有为加建申请许可证，但卖房时她已如实向买家书面告白。房子卖成，转手后约1年左右，她突然接到一封由买家律师所寄来的信，声称林女士没告知买家这房子有违章建筑。

对於买家告她隐瞒房子有违章建筑之事，林女士感到诧异，她在告白书上是表白的清清楚楚的，她心想：「这到底是怎麽一个回事呢？」。追问之下，她才理解，原来对方所争执的不是她所加建的小卧室，而是过去其他屋主非法加建的书房，对此她的确毫不知情。

如今麻烦找上门来了，她也只好请教律师指点迷津。律师直截了当地建议，要证明自己的清白，不妨将过去买房时卖家给予她的告白书打开来看。可是，事隔多年，这份告白书也不知被埋藏在那里， 可是，这麽关键的文件，就算翻天覆地都得把它找出来。

后来她成功地将前任屋主给她的告白书找出并递交给买家，对方就从此不再追究此事，这个难题就如此轻而易举的迎刃而解了。

去年莫女士卖掉她的房子。几年前莫女士买下这房子后，一直都没有改建过。当她决定出售房子时，发现后院现有的木制平台有多片已腐蚀木板，於是她将木板全部换新，但未更改平台设计，然而她却在售屋传单上称之为「全新平台」。

莫女士认为她的做法算不上加建，不需许可证，因此就告白书里头所问及的问题「你是否晓得房子有任何无许可证加建？」，她毫不犹疑地回答说：「不晓得。」

房子卖掉后，新屋主为装潢而申请许可证时，被市政府告知房子的「全新平台」实际是违章建筑，屋主必须自动拆除或加固平台，否则政府将勒令强制。为此，新屋主大发雷霆，要求莫女士承担加固费。

莫女士向林女士的同位律师徵求启示。律师顺理成章，做出同样的解析给莫女士，建议她看看过去收取的前任屋主的告白书。可是，此举却适得其反，告白书表白了平台是无许可证加建的，此时莫女士才恍然大悟，原来平台是违章建筑，於是她理直气壮的冲动顿然消失了。

据莫女士，买房时因英文懂得一鳞半爪，没留意告白书内容写些什麽，经纪虽有叮咛文件重要，必须保留下来，却没为她解释，其实平台是违章建筑。莫女士的清白因此受到质疑，最终脱离不了诉讼风波。

无论你是卖家或买家，以上例子验证了告白书的重要性是不容忽视的。它可以成为你的救星，也可以成为你的致命伤。不敢说官司的成败完全掌控於其中，起码它对当事人的信心会起关键作用。

文：陈建友律师