陈建友房地产律师专栏：世外桃源里的土地纷争

林博士是一位着名的科学家，他虽然没得过诺贝尔奖，但他在自己的领域里，堪称举足轻重人物，他是一位鼎鼎大名的微生物专家。在大学曾经主修森林学的他，从那时起就对红木林情有独锺，他希望将来退休后能够在红木林里头过个安静、与世无争的生活。

於是10前他来到了遍布红木林的加州圣诺马县里的一个叫做「Bodega Bay」的小镇，透过地产仲介买下了一块在山顶上、占地约200英畆的空地。从镇中心开车到那块地大约需要半小时，先越过双车道的双向泊油路，慢慢地驶入狭窄的羊肠小径到山顶，途中可以看到高大、壮观的红木树，景色优美、空气清新，没有都市的喧嚣，令人感到已经进入了世外桃源的境界。

林博士以300万元买下这块农用地目的土地，曾经打算在上面盖栋房子，让他与妻子在此好好退休。如今他却另有想法，原因是最近几年他感觉到健康不如以往，顾虑万一有一天他半夜突然身体有一点不舒服，医院距离遥远，恐怕到时候远水救不到近火，於是他还是决定割爱把土地出售。

林博士委托当地的一位资深仲介为他出售土地，要价400万。懂得品尝这种土地的人数不多，乏人问津早在预料之中。出乎预料的是，售卖过程中，隔壁邻居卡特先生居突然来信提醒林博士，买卖成交前必须告知买家，他在林博士土地上持有「放牧权」及「取水权」，意思是指卡特先生认为，虽然土地归林博士所有，但有史以来，他已习惯了在地主知情却不反对的情况下，连续不断的在林博士土地上放牧及取水，久而久之已获得了双重「习惯地役权」（英prescriptive easement)。

其实，当林博士决定购买这块土地时，他已被告知圣诺马县政府在他的土地上持有自然「保护地役权」（conservation easement)。对此他毫不在意，因为他理解大自然有必要受保护，尤其是生长在山脚小溪里头、面临绝种危险的鱼类，何况这个「保护地役权」的存在，并不严重影响他使用土地，只须要与政府协调即可，而且山顶上的土地比比皆是，几乎每一块用地都存在着「保护地役权」，土地的价值不会因此而受到影响。

但对於卡特先生突如其来的要求，他倒是耿耿於怀，因为身为卖家的他，实在介意出售土地时出现产权上的不肯定性，影响土地出售及其价值，而且他怀疑卡特先生别有用心，无非是卡特先生担心土地转手会导致他在林博士的土地失去使用权。

原来林博士的土地有一个水井，卡特先生曾经不仅在此地放牧，还前往水井取水，这件事情林博士已知晓多时，而且逾5年前也曾经写信给卡特先生提出抗意，却不幸未及时兴讼阻止他，导致时间酝酿出了卡特先生的地役权，亡羊补牢似乎为时已晚。

不过，林博士仍然有一点点不甘心，於是他以好奇之心询问律师。律师为他绞尽脑汁分析后的结果，肯定卡特先生的行为确实足以满足法律的要求，使致他在林博士的土地上已建立了「习惯地役权」。

律师也考虑过，加州有一民事法规可试用来阻止卡特先生得逞。按加州法律，归政府所拥有的公共用地是不可以让私人酝酿出任何无意中形成的使用权，尤其是「习惯地役权」。表面看来似乎「有药可救」，但实际上林博士的土地乃属私人用地，尽管政府持有「保护地役权」，这块地不能算是公共持有用地，要使用这个民法来阻止卡特先生也确实是强词夺理。

最终林博士只好以「和平主义」的宣言，给自己找个台阶下来，希望与卡特先生做好邻居，和睦相处，於是他让卡特先生得逞，给了他150尺x300尺的「放牧权」及「取水权」。人家说，远亲不如近邻，或许将来紧急需要援手，还得求人家呢！何况放牧也的确可以防火。更重要的是，这麽做也能让他的产权取得肯定性，可以卖地了。

文：陈建友律师