陈建友房地产律师专栏：一张地产执照值多少？

过去申请地产执照，只需凭藉任何大学文凭，不需任何地产经验，申请者就可以参加执照考试。但是从2013年开始，加州房地产管理署已经把报考地产经纪执照的资格调高，因此想要考取地产执照，尽管持有大学文凭，申请者必须完成两年以上的销售经验，除非大学期间曾经辅修与房地产相关课程。

持有地产执照的人数是随着市场的兴衰起伏而变动的。2006房市最鼎盛的那一年，全美房地产商协会的会员总人数是大约130万，可是从那一年开始，房市泡沫爆裂而陷入低迷之后，会员人书就跟着逐渐降低，到2011年为止，只剩下不到100万名。

近年来房市已趋向复苏，5月份的房价及成交量自2007年以来首创新高，未来数年的申请执照的人数可望逐步升高，致使现下经纪行业僧多粥少的问题，更为雪上加霜。

虽然现在考取地产执照不如以往轻易，但比起考取律师执照容易得多了。一般报考律师执照所需具备的条件是，申请者持有法学博士，并由至少3位律师证实申请者没有任何道德上可耻的行为，然后还要通过为期3天的笔试。

反之，地产考试全是选择题，时间长达仅2、3小时。报考资格没要求大学文凭，只须修完并及格为期不到1个月的课程。虽然考卷全是用英文书写，但不懂英文也过得了关，原因是坊间有许多华人地产公司藉着提供免费地产课程，来招募新销售员加盟，他们可以用中文授课，学生可以事先把考题及答案背熟再参加考试，照样可以及格。

一旦考取了地产执照，只要能够脱颖而出，一位经纪人的事业就海阔天空了。在加州地产交易中，经纪人的报酬向来是以佣金，而不是按工作时间来计算的，而佣金一般是售价的6%但可商议，法律没有明文规定怎麽收费。

以住宅交易为例，无论买价是30万或1000万，从作业及法律文件的观点来说，在同一个城市里，程序上没有区别。以一栋千万豪宅来说，经纪一般愿意把6%的佣金调降至3%左右，若能当上双重经纪，尽管在广告、布局费上挥金如土，扣缴地产公司老板的分成，仍然可以净收20几万，非常可观的年收入。一年只需做成一笔交易，就已足够过个相当舒适的日子。

当然，也就因为考取地产经纪执照的门槛低，持有地产执照的人数会越来越多，竞争性也会越来越强，尤其是现在加州房地产这麽炙手可热。陆客带着大量资金投入加州市场，尤其南加甚受青睐。

各族裔地产公司已经瞄准这个客源。有些公司还设立全中文网站，并提供「一条龙」服务，从安排旅程、飞机接送、住宿、吃喝玩乐到子女申请学校，全部包下来。不言而谕，其目的就是争取比别家地产公司先引进客户，以避免陆客有机会与其他仲介接触，「货比三家」，而导致该地产公司失去商机。

其实，如同作家史蒂分•李维特在他的着作＜魔鬼经济学＞中所述，一位仲介的价值主要就在他手上所握有的资讯，一旦这些资讯被公开之后，仲介的价值很可能一落千丈。

随着网络的发展，在高科技时代中成长的新一代购买者，已慢慢的察觉到，原来他们也能够在许多专门为消费者设置的网站蒐集资料，比如学区、城市犯罪记录、公共设施等，甚至於房屋的比较价，不需透过仲介，就能了如指掌。所以对他们来说，找不找仲介买卖房子就或许没那麽重要了。

虽然加州立委已将考取执照的门槛提高，但终究不够高，未来数年还会有很多人考取执照。可是，资讯越来越透明化之后，新考生在未来的地产事业上会面临更多的挑战，或许仲介的身价不是他们所想像的如此优越，一张地产执照就未必是梦寐以求之物。

文：陈建友律师