陈建友房地产律师专栏：投资法拍的不测风云

近年来法拍屋颇受华人青睐。法拍屋，另称止赎屋，是指因屋主拖欠房贷，导致银行对屋主的支付能力失去信心后，决定以拍卖程序赎回欠款的房子。一般法拍屋是指投资客在拍卖现场，用现金竞标买成的房子。一般人都认为法拍屋有利可图，但没有经验却可能掉入某些刻意隐藏的陷阱。

在过去几年内，人们对「法拍屋」这3个字已逐渐耳熟能详，认为投资法拍可赚取短期利润，尤其是房市衰退时期。可是， 随着房价的飙涨，加上加州「屋主人权法」的实施，银行已经不再积极推动法拍程序，致使法拍屋数量已趋向减低。

抢法拍屋容易要入住却绊脚

此前，在2010那一年，确实是有大量法拍屋涌入市场，当时有不少华裔，以为投资法拍可以「检便宜」，毫无畏惧地透过经纪人，想试试购买法拍屋，第一次就在法拍现场尝试，以大笔现金成功标到准备用来自住的豪宅。

可是，买房容易进房难。往往前任屋主会用尽千方百计，如提出产权诉讼或宣布破产，死守「堡垒」。运气好的话，买主能够以现金（行情约3千元）换取钥匙，就不用打官司，只需化费几个月的时间。否则，买主需要与他拉锯一般，才能拿下空房。且看以下例子：

江先生低於市价50万买豪宅

有一对江姓夫妇，在房市鼎盛时期，担心房市已泡沫化，於是乘房价居高时，不惜把自己多年居住於中的一栋豪宅高价卖掉。之后，他们决定做房客，每月支付约4千块租金的一栋豪宅，暂时把所赚取的盈余存入银行。

果然不出所料，大约一年过后，随着金融危机的来临，房市泡沫突然间爆裂，房价连续下滑了3年，一直到2010年，全国房价已平均贬了30%左右，江夫妇认为或许房市已接近谷底，此时正是进场的时候。

他们在地产杂志上看到一位经纪人所登的关於投资法拍屋的广告，听经纪人说投资法拍屋可检便宜，平均可省20%。以2010的行情而言，如此可观的利润，一点都不夸张。

经纪人找到一栋即将被拍卖掉的房子，是一栋坐落於顶尖学区的豪宅，市价250万。开标价被银行定为200万，若能标到，扣除七万元的仲介费，如果不须做太多整修的话，马上就可赚取40万左右的利润。由於高价位法拍屋一般不太吸引投资客，江夫妇就轻而易举的把它拿下来。

不知前屋主诡计在后通

殊不知前任屋主曾经把来路不明的大笔资金，投入这栋豪宅，联邦政府已跟踪他多时。他担心有一天这栋房子会被证明是贼赃，而被政府夺走。於是，他勾结上了诈骗集团，他们帮他在产权上设置圈套，最终以法拍方式，从房子取出上百万的净值（即江夫妇的200万）。

卷入产权官司鸡犬不宁

诈骗集团诡计多端，江夫妇还未竞标前，他们已经在房子的产权上弄了手脚，准备将来与成功买下这栋法拍屋的人士争夺产权。未参加竞标之前，江夫妇所雇用的经纪人缺乏经验，没察觉到骗子已设下的陷阱，致使他们被卷入一场可拍的官司。

江夫妇3年前买到的房子，至今还未能搬进去住。骗子也实在狐狡蛮缠，而且打官司一般不择手段，往往不按牌理出牌，因此这场官司把江家搞得鸡犬不宁。

唯一能够让他们感到欣慰的是，房价过去连涨3年，价值已达到了300万元。虽然律师告诉他们说，这场官司最终是会打赢的，但是江先生还是很感慨，若能重新来过，他是绝对不会孤注一掷，拿出这麽大笔的资金去冒险投资法拍屋。

文：陈建友律师