陈建友房地产律师专栏：租控条例复杂 遵循棘手

2012年4月份，美国联邦最高法院就城市的租赁管制条例是否有违反联邦宪法作出裁定。当时这件案子轰动一时，许多媒体及与租约管制的相关人士如房东、房客、及大都会城市都非常瞩目於中。原因是其结果可能会打乱纽约市市府的房屋政策，以及全国各地的租金监管的法律。

租控条例不违反美国宪法

此案子的原告是一名前联邦检察官詹姆斯哈蒙。他继承了祖父的一栋五层楼宇，里面住有几个房客，由於纽约市租赁调控条例的限制，所以他所每月所收取的租金每平方尺比市价低於6毛钱。

他认为纽约城市强制房东压低租金，而拒绝给予房东合理补偿犹如「掠夺」个人产物，因此违反联邦宪法。这位房东律师不甘心每月所收到的租金只占非管制楼宇的一半，於是他向纽约市的一所联邦区域法院提出诉讼。

但他却败诉，之后不甘心而继续上诉。联邦第二巡回上诉法院裁决说，纽约政府强制他接受比市场较低的租金不算是「掠夺」资产。因为在法律的眼里，他是自身心甘情愿投入纽约租赁市场的，政府不需为他的损失做出弥补。

上诉失败后，他不罢休，也不惜代价坚持走到尽头，於是他再上诉至美国最高法院，但高院最终决定不受理此案。这个消息令全国租区的租客及市政府宽慰地松了口气，做房东的组群却为这一次错失良机而感到大失所望。

法拍风波带来更多租房组群

自2007开始的法拍风波造成了上百万的加州居民失去了自住屋。美国梦消失后，这个组群被迫离自己的房子，突然之间变成了房客。由於他们的介入，租赁市场也因此呈现了空房率持续下降而租金迅速飙涨的情况。华人向来对於投资房地产的兴趣浓厚，尤其目前租赁市场如此炙手可热，更动摇了华人跻足租赁界之心。

但是自己做房东并非易如反掌之事，尤其是在租控区里头经营租赁业务。除了要具备充分的经营资金以外，也要熟悉基本租赁法律常识。俗话说，工欲善其事，必先利其器。房东所需要熟悉的租赁法律，除了全加州通用的房东房客法以外，还有某些大都市里的租控条例。

处於湾区的大都市如旧金山、布克莱、屋仑，和南加的洛杉矶、西好莱坞、圣塔莫尼卡等皆属於租赁控制城市。事实上租控城市一般处於人口密集的地方，但未必全是大都会区，布克莱就是个例子。也许出乎很多人的意料之外，圣荷西市也设有租控条例但不像其他城市如此严格。

租控条例相当繁复

首先，一个租控城市对於处於租控区里的出租屋有无管辖权，取决於某些条件如房子建年或种类。另外，一般而言已参与联邦政府住房补助计划如section 8或向爱滋病患者提供住屋机会HOPWA计划的出租屋是不受租金涨幅的管制。

一般租控城市针对租金调涨、押金利率、及租约条件有所管制。不熟悉租控法律的人士通常认为，处於租控区的出租物业的屋主只需留意每年市政府允许的加租次数和幅度，但是其范围不限於这一方面，唯一存在的限制是，管制不能够违反美国宪法。

各个租控城市的租金调涨管制不一致，政府每年还可以根据经济或市场的变化做调整。整体而言，其上下调节是随着通膨率而变动的，但是不管怎麽调也好，其幅度是绝对低於由市场力量所驱动的涨幅的,。其目的在於确保在人口密集的大都会区内，租客负担得起住房的租金，并保持住民供可应求。

几乎毫无漏洞可让房东巧妙避开租控条例的管制。例如：房东不可以因对涨幅不满而削减能源如水电的供应，或减少设备的供应如停车位等。违规者将面临租控部的制裁，或吃房客的官司。

终止租约要有合法理由

除此之外，租控条例禁止房东在没有「正当」理由的情况下终止租约。各城市租控条例所列出的「正当」迫迁理由大同小异，但以旧金山的条例为全加州最严格。其中包括(1)不交租或者经常迟交房租；(2)违反租约条件；(3)房东或其近亲要搬入；(4)房东要进行资本设备改良工程、大规模装修或使单位脱离出租房屋市场；(5）房客严重干扰其他房客；及(6)房东要进行清拆，或出租单位永远不再用作居住房屋。即使租约已到期的情况，除非房客拒绝以原租约一样条件续约，房东依然要有「正当」理由才能迫迁房客。

如果迫迁理由是房东或其近亲想搬入，或房东想退出租赁市场，有些城市如旧金山和洛杉矶，均要求房东支付相当昂贵的搬迁费。金额不仅按住客人数计算外，假如住房有残障或未成年小孩或年满65岁人士，还要另外添加搬迁补偿金。

多数租控城市在此情况下还额外规定，搬入后未��几年内，倘若房子又拿来做出租用之前，房东应设法联络过去被迫迁的房客，并给他优先权以与当时同样租约条件搬回住。

此外，监於确保租赁调控功能不受法拍有所影响，地方政府也已於过去几年修正租控条例，以免房客被银行或投资客骚扰、误导或甚至於诈骗而丧失权益。例如：法拍屋成功购买者也必须继承已存在租约及按「正当」理由迫迁房客。换言之，房客的权益完全不会因房子被法拍而受损。

此类修正案接踵而至，其实连一些往年从未管制租赁的城市如位於屋仑以北的里士满（Richmond)也介入其中，原因是里士满的居民将近一半是租客。由於该城市没设有租控条例，若也没有迫迁管制的话，该城市的可负担的住房供应问题就会面临不堪设想的局势。於是该城市的立法组织就於2009年通过了一项法拍迫迁管制条例，在此条例下，法拍银行或投资客若想驱走现有租客，除了必须书面告知租客他在新条例拥有保护权外，还要支付搬迁费给租客。

事实上以上所提供的有关租控条例，只能算是「露出水面的冰山顶」而已。未投资受租控条例管制的房产之前，务必请教专家协助、事先未雨绸缪后进行，以免不小心踩雷而大失钱财。

文：陈建友律师