陈建友房地产律师专栏：「1031交换」-- 大选后的地产税务策略

欧巴马总统连任了。竞选期间他强调：若能够连任，要向富豪增加税收来削减财政赤字。「财政悬崖」也於2013 年的1月1日解套了。之前，资本利得税（capital gain tax）在小布希总统任期时，联邦政府为了刺激经济，曾经把资本利得税率调降成15%为上限。但是，「财政悬崖」解套后，从2013年起，家庭年收入四十万以上的「富豪」的投资税缴，如不作好适当的准备，即将大幅度的增高；如资本利得新税率，将调高为20%至39.6；此外，欧巴马健保法被联邦最高法院肯定后，地产投资若有营利，还可能添加3.9%的健保税。因此，「富豪」若不寻求正确投资与税务策略，就将从2013年开始多缴税金了。

「1031」交换可延税但不能免税

税法向来鼓励房地产投资，给予此类投资很多税务方面的优惠，使得地产比非地产投资如证券略占优势。虽然资本利得率将被提升，但是主要的地产方面的税务优惠系统如「1031」延税交换及「121」主要自用住宅资本获利免税等可望原封不动，至少到目前为止还未听到什麽风吹草动。若你是一位从来没有尽量使用这两个税务优惠或许对於投资地产不太感兴趣的富豪，面临政府针对富豪增税的趋势之下，你如果能够善用这些税务优惠计划的话，你或许可以减轻新税务政策所带来的财务冲击。

「1031」是房地产销售中最常用的一种税务策略。基本上「1031交换」是用来延税，不能免税。一些非地产如个人产物的交换亦有资格享有「1031」的优惠，但公司股票在不同的公司的股份的交易下将不符合资格。

只限用於投资物业同类交换

所交换的产物必须是同种类，也就是说，不能够拿不动产去交换非不动产，反之亦然。例如拿古董去交换房子是行不通的。所交换的产物也并不需一模一样，例如加油站可以换公寓、空地换房子等等，只要能够满足「1031」的其他条件，运作颇有弹性。「不动产」的定义，须按州法来定，但各州大同小异，事实上其定义比很人想像得还要广泛，有些是五官感觉不到的。一般而言，具有产权观念的法律权力都算是「不动产」，地役权（easement)就是一个很好的例子，它仅是一个使用权，即摸不到也看不到，但是若卖得到好价钱，仍然可以拿来做「1031」交换。

此外，「1031」只限用於作为投资、贸易或营业的产物，或用来积极生产收入的物业，例如出租屋不能交换自住屋。

「1031」交换的条件、限制

因为「1031」是一个延税而不是免税计划，若想获得最大的利益，就必须交换与物业同等或更大的价值的同类物业，放弃财产所得款项，必须用於收购更换物业。换言之，纳税人若不想为出售的旧物所取得的利得缴税，就必须把所有卖物获得款项，用来购买交换物业的资金，若有从中直或间接收到部分款项，则须为领取部份缴交利得税。

「1031」税法在时间上也有限制，例如纳税人必须在完成上游交易之后的四十五天内，指定下游所交换同类物业，并於上游交易完成后的一百八十天内，完成下游的交易。误时则失去资格，而必须在该报税年里所售卖的物业缴交利得税，尽管原因是，指定交换物业已被灾祸毁损或因疏忽而错误指定物业，完全没有弥补的机会。

国税局对於下游投资物业需持有时间有所规定，纳税人必须持有一段时间后才能作下一次的延税交换。

想成为一位很成功的地产投资者，就要懂得如何使用并善用杠杆原则投资地产，简言之，尽量少用自己的资金，多利用银行的贷款，以小搏大方式投资。利用「1031」税法延税就如同借用政府的钱去作地产投资，也可说是杠杆原则的使用之一，用他人之资金去谋取更多利润，何乐而不为呢？

文：陈建友律师