陈建友房地产律师专栏：热水器火苗失燃，房东输掉驱客案

问：我是一位房东，出租了一栋房子给一位房客。几个月前，由於房客不缴租，我就按加州房东房客法的要求，给了他三天「缴租否则搬家」的通知。三天之后，我没收到租金，就接着到法院提诉，继续驱逐程序。房客雇用了律师为他辩护。他的答辩书声称，房子缺乏可居住性，房客有理由拒绝支付租金，但没具体陈述，房东是什麽修理没做到。虽然不久之前房客曾经通知我，房子没有热水，我也即时找了工人给他修好，工人去房子检查后，告诉我说，他发现热水器的火苗没点燃，所以他把它点燃后，我以为这问题已经解决了，於是从此不再留意它了。殊不知，开审当日，房客却作证说，房子没热水。我因事先没料到这个可能，没作好准备请工人作证，也提不出任何修理报告。法官最终的判决是，因为没有热水，所以租金须要调降，房客仍然需要缴租，但前提条件是房东先把热水器修好，法官定下回庭日期为双方完成各方义务日期。工人回去做第二次检查，又发现同一个没热水的原因。火苗点燃后，到了第二次开审日，我和工人一起上庭，法官证实双方已履行各方义务，没宣布谁是胜方之下，就让我们回家了。我以为案子结束了，但不久后，我接到对方向法院申请房东支付房客七千元律师费的通知，理由是租约规定，凡有诉讼，败方负责胜方的律师费。请问谁是胜方？

答：加州法律规定，房东有责任保证出租屋的「可居住性」。一般而言，房子若缺乏「可居住性」，房客有权拒缴租金，房东无权驱逐房东。但这不意味房子须要修理的任何一个项目都会导致房子缺乏「可居住性」，房东在这方面的失责必须是实质，而不是微不足道的。法定的有实质性的房子缺乏之「可居住性」，包括但不限於房子缺乏热水或暖气、或漏水等情况。每逢有这种情况存在时，房客有义务通知房东，并给予他合理的机会予以纠正，否则房东不算是有违「可居住性」的保证。由於您第一次开审时，忽略了人证及物证，法官很可能相信了房客的证词，认为您未尽责作出修理，因此就作出以上判决。一般的民事诉讼案中，胜负的决定是取缔於到底那一方从中获得最高的利益。以您的情况而言，由於房东有违「可居住性」保证，而房客又及时支付了调降之后的租金，所以房东驱逐不成，败方应该是房东，尽管房东也的确有从案中取得所欠租金。

文：陈建友律师