陈建友房地产律师专栏：「埃利斯」：摆脱租控阴影的救星

在租控城市里头，如旧金山、洛杉矶，有那一位饱受委屈的房东未曾考虑过，何尝不一劳永益，让房产从此以后再也不受租控条例的牵制。从投资回收率来说，有那一位投资者不希望有人给他指点迷津，让房产一年之内增值20%，据说，一栋空置着且受租控条例管制的楼宇竟然能够比租满房客时更加值钱，尤其是现在，旧金山的房价正迅速飙涨的时候。

摆脱租控条例有出路

但是，想必熟知租管条例的房东都知道，无论是按月（month to month) 或定期（fixed term）租约，房东一般是不能随意与房客断绝关系的，旧金山与洛杉矶租控局各列出十几个理由，其中唯一实用於以上所引述之例子的理由只有「屋主收回自住」或「埃利斯」。

按「埃利斯法」（英「Ellis Act」）的规定，尽管出租房产是位於租控区域里，房东有权在不把房产出售给另一个业主的情况下，终止租赁的生意。它经常被用来作为不续经营租赁且不受市政府租控管制规定的一条出路。该法律是加州议会於1985年通过的。

之前加州最高法院曾经裁定过，房东无权借用不继续经营租赁业务为理由驱逐租客，意味房东尽管在亏损情况下，也必须咬紧牙关、坚持下去，显然是一个不公道的裁决，可是毕竟加州最告法院也已认定此裁决不违反宪法，所以也只能透过立委来解决这个问题。因此「埃利斯法」就由此经过立下了。

但条件严格代价高

这条出路并不是完全无条件的各租管城市有权调节「埃利斯法」迁离进程，在一定程度上，限制房东又再跻身租赁业的权力。如果该房产又重返租赁市场，它即将接受租控条例的管制。除此之外，少数租控城市还要求房东支付搬迁费给房客、或提出某种限制，如旧金山的房东需要支付至少5000美元给每一位租或住户，但整户赔偿额不超过$18,000，金额大小因素取决於年龄或残疾，圣搭莫尼卡市规定，房东收回房产后再作任何用途前，必须先获得许可证后方可，洛杉矶市则规定，若房东有在同一地点重建相同类型建筑物，则未来五年内需受租赁管制，纵使一般情况下，新盖建筑物是不受租控条例所管制的。

程序繁复时间长

程序上，房东除了必须准时支付搬迁费给房客以外，还需要给予房客充份的时间准备搬家。「埃利斯」法律规定，房东必须向有关租赁管制单位呈交一份为期120天的收回出租房产的意向通知书，并将一份为期至少120天的「埃利斯」解约通知书送达给房客。若房东於120天未结束前，改变收回出租房产的主意，则「埃利斯」严格禁止房东虚张声势，以蒙骗的手段，开始向房客进行驱逐程序。

呈交及送达120天通知后，房东还需按「埃利斯」的要求，向租控局呈交一份即将在县登记处登记的公告，目的在於通知未来的购买者，该房产有「埃利斯」使用限制权。若房客是62岁以上或有残障，所需通知则延长至一年之久。

一旦收到「120天」或「一年」通知书之后，房客必须於15天内，书面通知房东，万一房东又重租已收回之房产，房客将保留第一优先权搬回该出租单位，犹如房东收回出租屋的事件从未发生过。若房客误时，则房客将永远失去搬回的权力。纵使如此，这并不意味房东就完全摆脱了租控条例的牵制。

事实上，「埃利斯」程序完成后，也就是过了120天，两年内房东不得重租已收回之房产。过了两年但在五年之内，房东可以重租，可是可收取的月租只限於因房东引用「埃利斯」法而被迫迁的那位房客所缴交的金额，犹如「埃利斯」驱逐从未发生过。

五年后，房东可以重租已收回房产，并且不须要给予前任房客优先权承租，但租金也有同样的限制。过了十年，优先权及租金方面的限制就不存在了， 一旦房东决定重租，虽租金开始时可依照市场定价，但该楼宇仍然会受租控条例的管制，每年租金的涨幅还会被限制。

公寓改康斗一劳永益

唯有一个情况下，房东可以把房产收回后，完全摆脱租管条例的阴影，那就是把整个公寓改变成康斗（condo）来出售。否则，或想继续租赁业，而不受租控限制，也只能把单位出租给有参与联邦租赁支援计划的房客如「Section 8），因为那一族群的房客所缴的租金不受租管条例的限制。

最近这两年，旧金山与屋仑的租金涨幅是双位数的，可想而知，眼见所收取之租金却坐落於几十年前的价位，许多房东会绞尽脑汁、设法把现有房客驱走，再以市价收租，但租管条例之下，地雷重重，房东应当请教法律专家协助，以免惹祸上身。

文：陈建友律师