陈建友房地产律师专栏：产权共有改康斗有利租客房东

最近报纸上传出一个关於旧金山一群民众於一月二十八日在市府门外举行示威活动的消息，示威的参加者，主要是居住於旧金山市内的有受租管条例保护的租客。当天也正是市府斟酌应不应通过一项去年六月分所提出的关於允许屋主透过捷径把「多单位分契」（Tenancy In Common 或简称TIC)的产权改成康斗（Condo)的法案。

租客们认为此项提案，将会造成大量的租客面临驱逐，致使这类族群迁离旧金山，严重改变居民组合，导致该市逐渐变成一个「有钱人的城市」。到底会不会出现这个现象？且看以下分析：

「多单位分契」困扰屋主

TIC是指两人以上共同拥有一个房产的产权。居住於旧金山市区里的华人，对於TIC的概念并不陌生。房地产高峰时期，即2005至2007年这段时间，随着房价的迅速成长，越来越多居民也因此逐渐缺乏经济能力单独购买房子，为了避免误了实现「美国梦」的列车，只好将就一点，用TIC的方式购买部分产权，先进场了再说，至少可自称是一位房产拥有者，还可以指望将来房子有增值的空间。故以TIC的形式与陌生人共同拥有房子，已慢慢的在旧金山市中形成了一种风气。

但是，TIC 屋主申请贷款不容易。一般而言，绝大多数主流银行不愿意提供贷款给TIC屋主。它们尽管愿意，也不允许分别贷款，屋主必须共同申请一项而不是多项贷款。湾区只有几家小银行愿意分别贷款给TIC屋主，但是利率比传统房贷高近一倍，贷期短暂如五年，很像商业房贷。房险的保费也比康斗相对高。这对中等收入的TIC屋主来说，是一个相当重的经济负担。

申请改康斗有转机

由於康斗屋主申请得到传统房贷，审核方面也不受其他TIC屋主所拖累，而且又可以购买保费较低的房险，所以申请TIC改成康斗是必然的现象。故申请人数多，而市政府在确保廉价住房的供应不受太大的冲击的情况下，每年只限200个单位的TIC改换成康斗。既然数量有所限制，政府采用了抽签的方式来决定申请的优先权。这种决定方式已实行多年，而且等候时间越来越长，如8至10年左右之久。

新提案给予TIC屋主一个选择权，用快速途径免抽签，直接取得TIC改康斗的权力，但需缴一笔申请费，其数额按过去参加抽签且失败次数来定，如过去从未参与过抽签的TIC屋主须缴20000元，失败次数越多则折扣越多，2次失败者可获20%折扣，3次失败者可获40%，4次失败者可获60%，5次以上失败者可获80%。

也就是说，不经抽签将TIC改成康斗的最低申请费是4000元。显然失败多次的人数比从未失败的人数多，所以实际上所需缴的费用并非天价，相信绝大多数TIC屋主都承担得起。这麽一来，每年TIC改康斗的数量就不止200单位了。

保护租客有条例

虽然从表面上看起来，这个提案一旦被通过，越来越多的TIC将会很迅速地被改成康斗，但是这也不一定意味着越来越多的租客将马上面临迫迁。

其实，该提案也备置保护租客权益的条例，如不经抽签的申请者必须具备以下条件：（1）2至4单位TIC楼宇的申请者，其中至少有同1位成员，在过去三年内已连续不断居住在楼宇里，而5至6单位楼宇，则要求至少3位，（2）申请楼宇也从未有不良迫迁租客的记录。

此外，申请者还必须给予现成租客购买他现居住的单位的优先权，但是任由房东定价，不需按市价来定。若房客拒绝，他也仍然享有终身租约，除了不交租或其他违约行为以外，不受任何无由迫迁，也就是说，房东不能够藉把房子收回来自用为理由迫迁房客，这也是房东要将TIC改成康斗需考量的取舍之一。

为了鼓励房东保留房客，该法按也备有一些优惠，如房东可从每一位获得终身租约的房客中，向政府取得已付之20000元申请费中的10%的退费。换言之，对一位从未参与抽签的申请者来说，假如所申请的楼宇内有租客居住於中，由於这个优惠的存在，他也未必要化20000元的申请费。

屋主申办事前要准备

从程序上来说，除了可免抽签及以上所提到的权益取舍外，快速与平常的TIC改康斗的步骤与化费，并没有任何区别的存在。一般而言，所需完成的步骤包括填写及递交申请表、安排建管部来作检讨、准备测量及隔间图纸、拟订康斗管制文件等。一般律师费按楼宇大小及单位数额定价，收费5000至15000元不止，律师可以全权包办所有以上申请步骤，即使运用快速方式，时间也至少要一年半载。当然，屋主须要自付其他费用。

除此之外，若楼宇有房贷抵押，银行若刁难，拒绝让申请过关，屋主依然未能如愿以偿。所以，屋主在未提出申请前，不妨预先与银行磋商，沟通并取得许可后才进行为妙，以免到时候扑空，浪费金钱与时间。

若屋主愿意事先作好准备，雇用熟知营建法规的专业人士，在还没接受建管部门作房检阶段前，预先将不合规加建予以纠正，这麽做可以让房检顺利过关，避免不必要的拖延。

虽然不是十全十美的方案，「TIC快速改康斗」提案可以让TIC屋主获得一个舒缓。以上分析显示，该法案不致於过分腐蚀租管条例解决可负担住房的供应问题。反而，这项法案从某些层面来看，整体而言，有益於全旧金山市，如（1）市府财库可取得补助、（2）租客可获得终身租约、（3）屋主可以摆脱房贷苦恼，可称是具有「三赢」之功效的法案。

文：陈建友律师