陈建友房地产律师专栏：地产税漏洞加州棘手

去年11月6日大选后，民主党成功地夺取了加州众参两院三分之二的议席，其重要性是，所夺得的席次已达到通过任何加税案所需的多数票。

加州选民曾经在1978年反税运动时期，选举通过了第13号公投案。该公投案修改了加州宪法，从那个时候开始，宪法要求州议会必须以至少2/3的多数票才能通过任何加税提案。

地产税是属於所谓的从值税（ad valerem tax)的类别之一，比如营业税（sales tax)也是从值税的一种。不像所得税，从值税一般是按所持有的地产或个人产物的价值来计算，税率不分公司或个人，也不分贫富。

第13号公投案保障地产持有人

可想而知，长期性来说，地产一般是永远增值的：而一个人活到一个年纪，总是要退休的：房价一旦增值到某个程度，或许老年人会因退休后无法承担昂贵的地产税，而被迫离弃自己多年来已留下的美好回忆。避免这个悲剧的产生，也成为了第13号公投案的目的之一。

之前的地税体系不排除地方政府每年为房产估定价值，来计算所需支付之地产税。但是，第13号公投案把房产的估定价值回落至1975年的市价为基础，同时也对政府为课税而做重估的权力加以限制，具体上，除非房产有转手或新建如添加楼层，政府不得重新估定价值，但每年可把基础价值按通膨率调高到不超过2%的幅度。这意味房产的估定价值要经过50年之长的时间才会变成买进价格的两倍。

公司名义持有地产易有漏税之嫌

然而，第13号公投案也给地产税制带来不公平之处，有人认为，问题出於法案所拟下之「转手」的定义。一般个人是无法掩盖房产有无「转手」，因为从所登记的地契上面就可以一目了然，而公司与个人不同之处在於公司买卖交易能够以股份转移方式，产权不须变更。纵使在公司方面，无论是产权或股权上，只要所「转手」之股权有超过於50%，均可引发政府为房产课税的重估权，一般会造成房产估定价值的基础被调升至「转手」后的市价。

但是公司股权的买卖交易一般是不公开得，尽管股权的「转手」已足以引发重估权，县登记所是不出现任何蛛丝马迹的，这个纳税群就成了漏网之鱼。第13号公投案未通过之前，比率上个人纳税群与公司纳税群的地税分担几乎是平等的。该公投案通过后，实际上政府所获得的总地产税收的来源却变成是偏重於个人纳税群。

个人地产税也有漏洞

其实，地税体制的平不平等，关键不在於体制本身，而是在於实施方面。实际上，个人在地产税体制下所享有的几个例外，包括某种亲属之间的产权过户，如祖父母把产权过户给孙子女或父母过户给子女、或个人把产权置放在所设立的生前信托、或夫妻把产权过户给纯粹为自己成立的公司等类「转手」，是不会招来税估员的「登门造访」、重估地产价值的。可是，公司却没有这方面的例外可享用。每一笔交易，无论是产权或股权上的「「转手」，只要有超过50%以上，都一律应当引发重估价值。

关键在於地产税制的有效实施及执行，是基於一个诚信的基础。税估局的资源不如国税局，若纳税人不从实申报，例如：个人把产权过户给一位与他毫无亲属关系的陌生人，却在（preliminary change of ownership)表格上申报成有亲属关系，选择表格上所提供的略十几个例外之一，让房子过户后不会因此而被重估，那麽，税估局没察觉之下，连个人都可能成为漏网之鱼。

2014年1月1日以后，成立LLC有限公司将不再需要商业用途了。所以个人也可以以公司名义持有居住房产，个人在地产税制下也一样可以以不透明的方式「转手」，只是到底值不值的这麽做而已，因为成立及维持公司也需要额外化费一笔开支。

加州财政有赖地税改革

过去几年内，加州面临政府财务赤字之际，由民主党掌权的州政府，已经在设想用各个增加税收途径来削减赤字。去年11月份选举中，加州州长布朗所推动的第30号公投案就是一个例子。事实上，经济衰退数年之后，在大选之前，曾经有观察者建议，以改革地产税体制来增加税收，但是民主党还未获得2/3的议席，因此改革无法落实。但是，以现今加州立委的组合，从所需之多数票来说，只要能够获得民主党议员的全体支持，理论上合理的地税体制改革是可以体现的。

有评论者认为，改革地产税制应该从「转手」的定义下手，其他评论者则认为，问题的根源不在於「转手」的定义缺乏功效，从新拟定「转手」的定义未必能够达到功效、增加税收，原因是其真正根源是行政性的。

又有一批人士认为，既然第13号公投案的启发是基於人道，让公司享有「13号」的保护就缺乏意义了，���革不需确保公司与个人在「13号」下是否平等，税估局可以有权每年重估公司持有的房产，不需等到「转手」之际，或同样让公司享有每年涨幅上限，但是把2%的上限调高。

可见如何改革地产税制来增加税收的看法，是议论纷纷、见仁见智的。这个话题也即将在未来数年内，成为加州政坛上的一个烫手山芋。

文：陈建友律师