陈建友房地产律师专栏：2013「屋主人权法」为推动房市，功不可没

房市已呈现出复苏的迹象，好消息一一接踵而至。加州房价已逐渐上扬，而法拍率已降至自2007以来的最低点，房贷利率虽已连续四个月缓慢的上升，但是仍然维持在历史性的低点，湾区的租赁市场连续两年平均增长了百分之二十五之后，已开始有持平的趋势，意味租客已开始倾向以购屋为解决个人住房的问题。同时，除了家庭年收入四十万以上的「富豪」外，房产税务优惠经过「财政悬崖」解套后，大致上原封不动。更引人瞩目的重要消息是，主流开发商已如2007时期般大量的购地，准备建新屋。从很多层面来看，房市已经回春，可说是无可厚非的事实。有专家认为，「屋主人权法」是房市复苏的隐形推动力。

去年7月3日，加州政府通过并由州长布朗签署了「屋主人权法」(Homeowners Bill Of Rights)，今年年1月1日正式生效。该法的主要受益者，原则上是全加州面临法拍的屋主，但是从大层面来看，却是全体的加州居民。众所周知，大量法拍屋涌入市场会贬低房价，有碍於房市的复苏，而房子是大多数人累积财富之处，房子贬值有损消费者的信心，则影响经济的成长。

银行双轨政策造成滥拍

该法律的目的在於克制银行的不当法拍行为，简称为「滥拍」。银行的「滥拍」行为於2009年最为猖獗，尤其严重的问题是「双轨道」法拍政策（Dual Tracking），它是指银行一方面协助屋主修改贷款或短售房子来避免法拍，另一方面却马不停蹄的完成法拍程序。这个政策已成为了过去法拍率迅速增长的「罪魁祸首」。

其次，就是银行的亏损减轻部门（Loss Mitigation Department）因人手不足，而缺乏单一接触点（Single Point Of Contact),。案子由数位职员经手处理。这往往不仅带来银行与屋主之间的沟通失败，而且也导致文件遗失。例如，屋主经常遇到不同银行职员接电话，他们提供不一致，甚至於相反的讯息，或屋主被告知文件已经齐全，然而过几天后却接到通知，要求补件，同样一份文件，经常要传送好几次才最终能确保已送达。

「屋主人权法」的宗旨在於改革加州法拍法律，以确保屋主在某一个程度上能够为住屋保留一个主权。如果不幸因自己或亲属失业、生病、或死亡，而遭遇财务困难，最后付不起房贷，而面临法拍，这个法律给予屋主一些时间，考虑是否在不经法拍的情况下，将房子脱手。

保障屋主避免遭到法拍

如果决定不脱手，屋主会具有充份的机会，试图申请修改贷款，利用降息或本金或降两者的方案，把月付减低到可负担的程度，调降之后的月付，在许多政府支援的方案下，一般不可超过每月份毛收入的30%左右。若申请修改贷款不成功，则仍然有机会完成短售，以避免法拍。虽然短售或法拍之后，屋主是保留不住房子的，但是，从未来重返房市购屋的角度而言，短售比起法拍好得多，一、短售之后，屋主只需等两年，即可再合格申请具有政府担保的低利率传统房贷，反之，若让银行完成法拍，则要等长达七年的时间才能享有此资格，二、为了鼓励短售，政府也有所规定，短售后，屋主的信用记录不会因曾经短售而遭受严重冲击。

监於以上原则，「屋主人权法」，针对法拍程序作出改善，备置多方面的时间及通知等严格要求。新法规定，银行开始法拍前，必须以书面及电话的通知，给予屋主选择，利用修改贷款（loan modification)、短售(short sale)或不经法拍放弃产权（deed in lieu)等方式，来解决法拍问题。

新法严格禁止「双轨道」法拍政策。一旦屋主获得适当通知，而且已经选择以修改贷款的方式来避免法拍，银行就有义务马上停止法拍，但前提条件在於屋主的申请文件必须齐全。根据「屋主人权法」所提供的定义，只要屋主在银行指定的期限内，准时把所有银行具体要求的文件传递给银行，屋主的修改贷款申请文件就算「齐全」，意思就是说，银行不能随意藉申请文件不「齐全」为由，拒绝停止法拍，出尔反尔。一旦文件被银行肯定为「齐全」，申请档案就被转入承销部门（Underwriting Department)，进入审核阶段。一般需要等候几个月的时间。这段期间内，承销人员可能随时向屋主要求补件，并证实屋主是否合格修改贷款。审核过程中，银行必须撤销所有法拍程序。

假如屋主被监定不合格修改贷款，银行就必须发出拒绝书给屋主，而且列出具体理由， 并通知屋主有权及如何上诉。同时，拒绝书也必须解释，屋主可以选择透过短售或其他途径来避免法拍。银行发出拒绝书30天以内，不可以继续法拍。��是，过了30天，若屋主不及时为修改贷款提出上诉，或者要求透过其他途径如短售，避免法拍，银行就可以继续法拍房子。

银行蓄意违法赔偿3倍损失

事实上，加州立法单位曾经於2008年通过法案来缓冲法拍局势，但该法律缺乏威严及阻止法拍的实质效力，且允许「双轨道」法拍，尽管银行不遵守该法，屋主也只能乘房子还为经过法拍现场进行竞标之前，向法院取得禁止令暂停法拍，银行能够轻易纠正后继续法拍。若银行违法把房子法拍掉，屋主无权要求银行赔偿金钱上的损失。

但是，新法与旧法有天壤之别。屋主若因银行违反「屋主人权法」而遭受损失，则可索取「实际经济损失」的赔偿，不能追讨精神损失，但可另加上律师费。若屋主能够证明银行是蓄意违法，则可追讨高达3倍的「实际损失」，最低赔偿金额为5万元，再加上律师费，这意味连「溺水」受害屋主都至少可告5万元。「实际经济损失」与「实际损失」的区别在於后者可包括精神损失。

可见新法设有多重法拍障碍及严惩处分。许多大银行例如大通、美国及富国等银行，早已在新法一通过但尙未正式生效之前，为了给予充份的时间适应，已经逐渐放弃「双轨道」政策。尽管如此，仍然有一些小银行或融资机构还未及时纠正。

故屋主若不熟知「屋主人权法」并怀有警惕，就会无意中冤枉被银行法拍房子，丧失了决定自己住宅的「命运」的主权。

文：陈建友