陈建友房地产律师专栏：「抢房」中双重经纪的陷阱

美国联储会连续几年实施量化宽松之下，股市坚持目前的牛市，加州的失业率已经开始好转，经济也逐渐迈向复苏的道路，这进而带动了整个加州的房市，尤其湾区形成一股狂热抢房风潮。

1 房市现状：短缺

房市虽已复苏，但经历了六年之久的法拍冲击后，房价刚刚才越过谷底，一般屋主好不容易熬到现在，才感觉到房子又开始建立净值，在这种状态下，也必然会想先观望一阵子，再决定卖不卖房。手上持有大量法拍屋的银行，连续从2009至2010两年，大量地将法拍屋抛回市场之后，在联邦与州政府施压之下，银行被迫给予屋主充份的机会避免法拍，因此法拍屋的供应也自然的从2009年达到的高峰降到目前的谷底了。

建商已开始意识到房屋供应的严重短缺，虽又开始大量购地准备建新屋，但许多建商因过去房市低迷而多年遭受惨重亏损，心有余悸而却步不前，故短期内新屋的兴建也弥补不了短缺。

2 抢房中您可能是输家

近年，在房贷利率低、租金涨幅双数位的环境下，买房比租房更划算，所以想买房的人数增加了。大都会区域里头，如旧金山、洛杉矶、硅谷、橙县，出现了待售屋低库存的现象，供不应求之下，房子一旦登入市场，一般对卖方经纪来说，马上就会接到十来个买主的出价，多位买主竞争、「互相残杀」的情况下，加州就因此掀起了「抢房」潮。

短期内，全加州房价可望将猛烈飙涨，买者为了不误买房的列车，往往不仅出价得高於要价，还得接受卖方苛刻的条件，无形中过份丧失了自己的权益，更糟糕的是，最终可能不仅买不成，连订金都被卖方没收掉，或者需要打官司，才能将订金争取回来，既劳民又伤财。

3 秘诀：找双边经纪

事实上，「抢房」没甚麽秘诀。除了如以上所述，要尽量接受卖方所提出的条件以外，最好尽可能不要有太多买方附带条件。譬如，买方需要先卖掉自己的房子、或获得房贷才能够成交，否则有权退出并拿回订金。多位买主抢购之下，出价书若含有太多「买方条件」就不吸引卖主了。

更重要的是，因为卖方经纪对於卖主挑选买主的决定具有相当的影响力，若买主直接找上卖方经纪，聘任他代表买卖双方、做「双重代理」，那位买主就能占据「近水楼台」之优势。绝大多数的经纪不仅不会推辞，甚至还鼓励买方向卖方经纪提出担任「双重代理」的要求。其动机在於可以独拿双份佣金，也就是，不仅拿卖方经纪佣金，也拿买方经纪的佣金，何乐而不为？

4 秘诀的陷阱：一个真实的故事

加州法律基於避免利益冲突，而禁止一位律师在一个地产交易中同时代表买卖双方，却允许一位地产经纪同时代表买卖双方。可是，一位服侍两位主人的仆人是很难完全忠心於其中一位的，经纪不能左右逢源，买方就更加丧失权益了。

据说，最近有一位姓张的买主，透过他的经纪以50万价格的全现金的买单传送给卖方经纪，之后很快就接到卖方经纪的回覆，他被告知说，卖方已收到10几个买单并正在挑选最佳买主。这位买主充满着信心，原以为他的买单的排名将是数一数二的，因为他的出价高於叫价5万元。出乎他意料，房子竟然落在其他买主的手里，他即气愤又懊恼，心想：「不行！我一定要追根究底！」。

一查之下，他发现房子竟然给别的买主以少他5万元的价格「抢」走了。想想很可能是双重经纪造成的结果。后来查网络资讯，证实了张先生的想法。他打算告卖方经纪，但此时提出诉讼却於事无补，加州法律允许双重经纪，只好忍气吞声。

一个双重经纪人，很难同时照顾到买卖双方的利益，哪一方的利益更符合自身的利益，就往那边去了。所以，使用双重经纪，买卖双方都很可能吃亏。当然也不乏有很好的经纪人。但是，在利益面前，很难有人不动心的，毕竟不是神。张先生想，乾脆直接上「Redfin」，找到满意的房子后，直接聘用卖方经纪为双重经纪，再找一位第三方房地产律师，为自己的权益把关。

事实上，类似这个情况的例子已屡见不鲜，面临激烈的「抢房」竞争，越来越多的买主已经开始领悟这个道理：要抢到房，就要直接联络上卖方经纪，请求他当双重经纪，进而「抢」到房子。但是这样做是有风险的，经纪到底要顾全买家、卖家，还是自己的利益？

5 解决之道：第三方律师简单、省钱

加州地产商协会垄断整个加州地产市场，几乎所有执照经纪都必须成为会员才能使用这个组织的标准委托或售卖合约。表格一概允许卖方经纪同时代表买卖双方，却不明���告知卖主，他有权修改合约、禁止卖方经纪担任双重经纪，以确保卖方权益不受损。

大家都明知，类似以上这种经纪，可能会无形中牺牲客户权益，是不可信赖的。类似张先生的买主，，为了「抢房」，迫不得已，非用双重经纪不可，却心有余悸。此时此刻，您可化几百元，聘用一个第三方律师，房地产专业律师，他和您毫无利益冲突，只代表您的利益，而不是代表买卖双方的利益，他只为您负责。无论您是否使用双重经纪，这第三只锐眼，完全只为您把关。

文：陈建友房地产律师